Для прессы

Lenta.ru: Нескорая помощь

06.08.2019

Ипотека в России находится в фокусе внимания власти — буквально за несколько месяцев к мерам активной поддержки многодетных заемщиков добавились ипотечные каникулы, а в июле стало известно о поручении президента проработать варианты субсидирования из бюджета процентной ставки и даже первоначального взноса. И речь уже не о льготниках, а обо всех потенциальных заемщиках в стране. В причинах и возможных последствиях такого карнавала ипотечных поблажек разбиралась «Лента.ру».

Выдача ипотеки в стране между тем снижается: по статистике «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ), в первом полугодии 2019-го россияне взяли ипотеки на 1,1 триллиона рублей — против 1,22 триллиона годом ранее. По количеству оформленных кредитов «просадка» еще серьезнее: с января по конец июня 2019-го выдано 497 тысяч ипотечных займов, и это на 19 процентов меньше, чем в тот же период 2018-го. Средняя сумма кредита при этом выросла с 1,98 до 2,21 миллиона рублей — сказался рост цен на жилье — что и сделало снижение объема выдачи в денежном выражении не таким существенным на первый взгляд.

Снижение объема выдачи ипотеки обусловила динамика ставок по жилищным займам, поясняют в Аналитическом центре «Дом.РФ»: в первом полугодии 2018-го ставка последовательно снижалась до уровня 9,5 процента, что положительно сказывалось на объемах кредитования, но в 2019-м, напротив, наблюдался рост ставок до 10,5 процента. Сейчас тренд снова на понижение, но до прошлогодних показателей пока далеко: не перейден даже 10-процентный барьер.

Движение вниз

Сокращение объемов ипотеки уже заметно по результатам продаж жилья. «Сейчас наблюдается спад интереса ипотечного покупателя — количество заемщиков уменьшилось примерно на четверть с начала этого года», — говорит управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «В динамике продаж мы отмечаем временное снижение доли сделок с привлечением заемных средств: с 50 до 30-40 процентов», — рассказывает начальник управления реализации компании «Мосреалстрой» Юрий Барсуков.

Правила работы застройщиков в России изменились с 1 июля 2019 года. С этого момента нельзя тратить средства дольщиков на стройку до введения ЖК в эксплуатацию. Полученные от дольщиков деньги должны храниться на специальном эскроу-счете, доступ к которому застройщик получает, только сдав дом.

Строить можно за счет собственных средств или банковских кредитов. Исключение сделали для ЖК, готовых более чем на 30 процентов или с заключенными ДДУ на 10 процентов квартир и более. На дату вступления новых правил в силу исключением из них стали более 3/4 столичных новостроек.

Логику застройщиков, повышающих цены после перехода на эскроу, понять можно, но своя правда есть и у покупателей жилья, доходы которых продолжают снижаться с 2014 года. С одной стороны, ипотечные каникулы как раз и придуманы для таких случаев, когда заемщик не рассчитал силы или попал в ситуацию финансового форс-мажора. С другой — ожидание «халявы» вполне может стать поводом для чрезмерно оптимистичной оценки собственных возможностей по обслуживанию кредита. Особенно для многодетных — эта категория ипотечников, особенно опекаемая государством в последние годы, обычно считается высокорисковой.

Впрочем, сами игроки рынка долю многодетных заемщиков в структуре спроса на первичное жилье оценивают не слишком высоко. «С момента старта программы льготной ипотеки для многодетных прошло менее двух лет, и клиентов, попадающих под условия этого продукта, не так много. По опыту продаж в ЖК "Кварталы 21/19", который как раз ориентирован на семейных покупателей, можно сказать, что число сделок по этой программе ничтожно мало — не более одной сделки в два месяца», — говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

«За все время действия механизма государство простимулировало многодетным 12 тысяч ипотечных кредитов при том, что за этот период на общих условиях было выдано 1,8 миллиона ипотек, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Строго говоря, речь идет о капле в море. На мой взгляд, субсидирование ставок для многодетных семей вообще следует рассматривать как программу социальной защиты, хотя это и позиционируется как мера поддержки рынка жилья».

«Надо больше работать с клиентами в возрасте 25-35 лет — чтобы не мотивировать теми детьми, которые уже есть, а, наоборот, стимулировать к созданию семьи и покупке своего "гнезда", — добавляет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий. — Это может быть сниженная ставка, может быть помощь государства с первоначальным взносом. Ведь есть субсидия "первый автомобиль" и "семейный автомобиль". Почему бы и тут не сделать что-то подобное».

Надо бы проверить

Скорее всего, введение ипотечных каникул не скажется существенным образом на статистике по отказам в льготной ипотеке для многодетных — тем более что ситуация на контроле у президента. А вот для остальных заемщиков требования могут негласно стать строже.

«По сути, больше половины ипотечных заемщиков с высокой долей вероятности находятся на грани риска. Оценить долю потенциально рискованных кредитов сложно даже примерно», — поясняет управляющий российским филиалом финансово-консультационного сервиса Financer.com Ltd. Давид Шарковский.

«Никто не застрахован от финансовых форс-мажоров — поэтому все ипотечные кредиты, взятые на одного человека, без семьи, сами по себе уже рискованны, — добавляет эксперт. — В семье риски тоже высоки — если что-то случается с одним из супругов, бремя второго растет вдвое. При этом статистика говорит о том, что серьезные финансовые потрясения случаются у человека примерно каждые 10-15 лет (то есть имеются все шансы, что хотя бы один раз за время выплаты ипотеки это произойдет)».

Логично, что кредитные организации будут закладывать эти риски, оценивая потенциальных заемщиков — и если о льготниках заботится государство, снижая риски просрочек и невыплат (субсидируя ставку, предлагая компенсации и т.д.), то обычным ипотечникам придется приготовиться к более строгой оценке платежеспособности.

«Зная об обязанности предоставить кредитные каникулы лицам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, банки будут стремиться к минимизации рисков: будут более внимательно относиться к проверке сведений, касающихся трудоустроенности граждан и скачков их дохода за значительный период, — говорит ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юлия Кислякова. — Будут менее охотно выдавать ипотечные кредиты лицам старше 45-50 лет, поскольку риск возникновения заболеваний у них значительно выше».

Подробнее>>>



Все материалы Следующий материал