Для прессы

РБК PRO: Москва запускает первые проекты КУРТ: рискнуть поучаствовать или нет

18.02.2019

До конца марта Москва представит первые проекты комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ). При этом к закону по-прежнему много вопросов. «РБК Pro» узнал, что ждет инвесторов и как девелоперы уже работают в зонах КУРТ в Подмосковье

С территориями комплексного развития вышло, как в том анекдоте: «Что бы ни делал — все равно автомат Калашникова получается». Закон, в котором прописаны нормы о комплексном развитии территорий, полностью заработал с июля 2017-го. Сначала планировалось, что региональные власти возьмутся за развитие промышленных, упадочных территорий, которые поделены между множеством собственников. Такие участки — проблема для городов. Заброшенные заводы, кварталы старых бараков превращаются в «черные дыры» посреди современных «причесанных» районов.

В теории механизм КУРТ позволяет властям взять реновацию деградировавших кварталов в свои руки: спланировать развитие, привлечь инвестора и изъять землю у тех собственников, которые не готовы идти на компромисс. Однако на практике формулировки закона оказались такими общими, что понятие «деятельность КУРТ» можно отнести к любому строительству или реконструкции. (Об этом говорили в Высшей школе урбанистики от НИУ ВШЭ и Институте экономики города.)

В итоге формально первые примеры комплексного развития территорий уже есть. К примеру, в Подмосковье. Однако пока что договоры заключают по участкам, которые принадлежат одному или двум собственникам. Тогда как «по-настоящему» использовать механизм для редевелопмента сложных депрессивных территорий должны начать только в ближайшие месяцы.

Какие промзоны в Москве ждет редевелопмент

Первые проекты комплексного развития территорий в столице должны стартовать в этом году. Всего в Москве 47 зон КУРТ. Они находятся в 17 промзонах.

Александр Прохоров, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы:

«Мы внимательно изучаем все 47 территорий, в том числе с точки зрения расположения рядом жилых кварталов, которые попадают под программу реновации. Пока что мы надеемся, что комплексным развитием займутся сами собственники. Первые проекты комплексного развития промзон мы планируем презентовать в первом квартале этого года».


Для отбора территорий КУРТ мэрия использовала четыре критерия: наличие аварийных объектов, самостроя, включение необходимой инфраструктуры в Адресную инвестиционную программу и соответствие земли видам разрешенного использования в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), рассказывал ранее первый замруководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексей Артемов.


Собственники участков в границах КУРТ должны будут самостоятельно разработать проект планировки территории. Если же они так и не договорятся, мэрия может ускорить процесс — принять решение о развитии территории. После этого государство получит право изымать землю у собственников и привлекать инвестора.


Город готов взять на себя создание инфраструктуры, если она учтена в Адресной инвестиционной программе. В ином случае инвесторы смогут получить городскую землю под инфраструктурные объекты без торгов. А при строительстве производственных зданий мэрия дает льготы на аренду участков, рассказывает Александр Прохоров.

Отказаться невозможно


Собственники территорий, попавших в зону комплексного развития, не могут увильнуть от участия в проекте. По сути, у них есть два варианта действий — договориться с соседями и вместе инвестировать в редевелопмент или продать свой участок городу. При этом как в реальности будут оценивать стоимость недвижимости, пока непонятно. Зато у сторонних инвесторов есть возможность выбрать — ввязываться в проекты КУРТ или подождать первых реализованных проектов.

Пока что представить, как применяется закон о КУРТ, можно на примере Московской области. Меньше чем за год в регионе заключили 19 договоров о комплексном развитии территорий. Площадь указанных в них участков — больше 550 га. Проекты развивают в крупнейших городах региона: Подольске, Химках, Люберцах, Мытищах, Электростали, в Одинцовском муниципальном районе, сообщили в Министерстве жилищной политики Московской области.

Правда, в Подмосковье механизм комплексного развития используют не только для редевелопмента сложных участков. Зоны КУРТ «накрыли» почти все жилищные проекты региона. Договоры о комплексном развитии просто пришли на замену инвестиционным соглашениям с застройщиками.


Каковы условия договоров о развитии территорий

В Подмосковье договоры о комплексном развитии — трехсторонние. Владельцы участков заключают их с Министерством жилищной политики Московской области и муниципальными образованиями. Как правило, переговоры об условиях длятся от двух недель до трех месяцев, рассказывают девелоперы.

Министерство жилищной политики Московской области:

«Договоры в обязательном порядке содержат графики строительства жилья и мероприятий по обеспечению опережающего проектирования, строительства, реконструкции объектов инфраструктуры».

Условия договоров у всех разные. «ЮИТ Московский регион» строит в Электростали детский сад, офис врача общей практики, пункт полиции, передает жилье обманутым дольщикам и соинвестирует в возведение школы. ГК «Самолет» дарит региону 10 тыс. кв. м жилья на госнужды, строит социальные объекты и дорогу, которая соединит Путилковское и Пятницкое шоссе, опережающим темпом. Область со своей стороны расширяет Путилковское шоссе и делает съезды с Пятницкого. Наконец, ФСК «Лидер» в Нагорном строит инженерные сети, дороги и передает землю под строительство школы и двух детских садов. Сами учреждения построят региональные власти.

Регионы не только порой соглашаются строить школы и детские сады или реконструировать дороги. Иногда администрация готова менять регламенты для участка в Правилах землепользования и застройки. Режим КУРТ позволяет гибко корректировать нормы в границах зоны. Так, Urban Group перед самым банкротством добилась послаблений для проекта «Солнечная система — 2» в Химках. Ограничение по высоте домов подняли с 17 до 25 этажей. Теперь проект достраивает Crocus Group.


Подводные камни договоров КУРТ

Требования к девелоперам, социальная нагрузка на территориях комплексного развития не отличаются от привычных. Для жилой застройки в Москве это 54 места в детских садах и 124 места в школах на тысячу жителей. С новым механизмом договариваться с властями стало даже проще, говорят девелоперы.

У КУРТ есть плюсы. Застройщик может вносить изменения в проект планировки без проведения общественных слушаний, что экономит время. А также попросить в аренду у государства участки, необходимые для реализации проекта. Это вполне реально, если такая земля есть, говорят застройщики.

Совет. Четко пропишите в договоре все обязательства его участников. Это позволяет оперативнее решать вопросы по проекту.

«Мы поняли, что нужно более детально формулировать обязательства всех участников договора и конкретные сроки их выполнения. Потому что невключение каких-то необходимых для ЖК решений может в дальнейшем тормозить бизнес-процессы и замедлять развитие проекта», — говорит Иван Бажин, руководитель проектов ФСК «Лидер».

Есть и минусы. Согласование проектов стало более трудоемким. Обычно владелец земли может просто получить градплан и разрешение на строительство. Но если земля «накрыта» КУРТ, придется обязательно разрабатывать проект планировки территории.

Кроме того, срыв сроков возведения зданий или инфраструктуры теперь может обернуться разрывом договора с администрацией и изъятием земли.

Подробнее>>>



Все материалы Следующий материал