Для прессы

Lenta.ru: Движение вниз

24.01.2019

Покупка квартиры в Москве с целью получить выгоду исключительно от сдачи в аренду — затея изначально провальная. Только на то, чтобы выйти в ноль, при бесперебойной аренде и без больших проблем со съемщиками в общем случае потребуется более 15 лет (и это без расходов на ремонт и без учета амортизации). Если, разумеется, речь идет о долгосрочной аренде без всякого криминала и почасовой оплаты. Одним словом, частнику с улицы в этом бизнесе делать нечего, если нет лишнего жилья. Но есть и другой вариант вложений — покупка нежилых площадей на первых этажах.

Такие помещения сдаются в аренду под привычные горожанам магазины, офисы, кофейни, парикмахерские и магазины разливного пива. И, как говорят участники рынка, вполне востребованы у покупателей. Главное — правильно выбрать объект вложений.

«По нашим подсчетам, количество зарегистрированных ДДУ на покупку коммерческих помещений (без кладовых комнат) в 2018 году увеличилось в Москве в полтора раза», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Энтузиазм оправдан: если речь именно об арендном бизнесе, вложения в коммерческие площади в ЖК окупаются куда быстрее, чем в собственно жилье. Средняя площадь приобретенного в прошлом году коммерческого помещения в новостройке, по словам Литинецкой, составила 118 метров, но это средняя. «Максимальная площадь приобретенного объекта составила 3,7 тысячи квадратных метров, — говорит эксперт. — При этом покупатели, разумеется, покупали помещения по 20 метров и менее». Соответственно, порог вложений должен быть относительно небольшим.

Правда, стоимость квадратного метра коммерческого помещения на первом этаже обычно отличается от стоимости «квадрата» квартир в этом же доме. И чаще — не в приятную для инвестора сторону.

Как рассказывает Наталья Ясонова, руководитель департамента торговой недвижимости RealJet, в ЖК самого демократичного стандарт-класса стоимость квадратного метра нежилых помещений обычно больше стоимости жилых примерно на 5-10 процентов. Впрочем, в комфорт-классе уровень цен уже сопоставимый (с незначительными отклонениями в ту или иную сторону), а в бизнес-классе «нежилье», как правило, уже дешевле квартир на те же 5-10 процентов.

По расчетам Марии Литинецкой, на примере одного из крупных ЖК Новой Москвы разница между вложениями в жилые и нежилые помещения выглядит следующим образом. «Стоимость нежилого помещения площадью порядка 105 метров составит около 15 миллионов рублей. Арендная ставка — 260 тысяч рублей в месяц. То есть срок окупаемости такого объекта — чуть менее пяти лет, доходность — 21 процент годовых, — делится подсчетами эксперт. — Стоимость готового двухкомнатного жилья площадью 55 метров на вторичном рынке — 6,1 миллиона, и при средней арендной ставке 35 тысяч рублей в месяц окупаемость составит чуть менее 15 лет, или 6,9 процентов годовых». Исходя из таких расчетов видим, что коммерческие площади дороже жилых почти на 30 процентов, но заработать на них можно быстрее и больше. Правда, есть существенная оговорка: это все сферические ситуации в вакууме, когда и загрузка постоянная, и простоя нет, да и сдаются помещения по оптимистичной (для собственника) ставке.

От чего еще, кроме класса проекта, зависит стоимость коммерческих площадей? Во-первых, как говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина, от обеспеченности проекта такими помещениями: чем их больше, тем они дешевле — даже при хорошем качестве такого предложения. «Когда помещений в проекте много, они начинают конкурировать между собой», — говорит эксперт, напоминая, что впоследствии, когда ЖК будет заселен, та же судьба ждет и занимающий коммерческие помещения бизнес. С одной стороны, это проблема арендаторов, с другой — если у них не пойдет дело, владельцам недвижимости придется то и дело искать новых.

Подробнее>>>

 




Все материалы Следующий материал