Для прессы

Ведомости: Ставка на готовое жилье

28.11.2018

На рынке недвижимости происходит ряд существенных изменений как со стороны законодательного регулирования, так и со стороны предпочтений покупателя. Задача девелопера – им соответствовать.

Работа с любым нашим микрорайоном строится по определенному алгоритму. Рабочая группа из продуктологов, архитекторов и маркетологов на основе исследований и собственного опыта должна спрогнозировать, какой человек придет в офис продаж этого объекта через 3–4 года. Какие у него будут требования к квартирографии, к местам общего пользования и благоустройству, какой доход?

Про своего покупателя через несколько лет мы можем точно сказать одно: он будет приобретать квартиру в уже готовом доме. К этому девелопера стимулируют и нововведения в законодательстве, и само развитие рынка – зрелый, цивилизованный рынок жилой недвижимости во всем мире работает именно с построенными объектами.

В стратегии развития ФСК «Лидер» сейчас заложен постепенный переход к продажам готового жилья. За 2018 г. мы довели этот показатель до 30–35%, целевая отметка на следующий год – 50%.

Одно из преимуществ продажи готового жилья – генерация свободного денежного потока, которым можно распоряжаться самостоятельно, без законодательных ограничений: покупать новые площадки, закрывать операционные провалы по другим проектам и даже спасать чужих обманутых дольщиков. ФСК «Лидер» активно работает с Московской областью по таким проблемным объектам.

Продажа готового жилья в новых законодательных условиях сулит существенную экономию для девелопера. В идеале, если строить готовые дома за свой счет и выводить их на рынок, это даст примерно 10%-ное снижение себестоимости относительно конкурентов. Если строишь на свои и продаешь готовое, не платишь ни банку, ни в компенсационный фонд.

Чтобы увеличить процент готового жилья в структуре продаж, нужно строить быстрее. Индустриальное домостроение (средний срок строительства – 10 месяцев) в этом смысле имеет огромное преимущество перед монолитной технологией (средний срок – от 1,5 года). Сокращение времени строительства на 35–40% – потенциально это существенная экономия средств.

Напомню, с 1 июля девелопер уже не может пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Теперь, если он будет оперировать средствами, привлеченными от банка под эскроу-счета, он заплатит ему в лучшем случае 4–6% годовых, за два года – уже 8–12%. Это совсем не интересно, если средняя маржинальность в Московском регионе составляет около 12%. Чем быстрее построил, тем меньше заплатил банку процентов.

Но покупателя старые серии домов – того же ДСК-1 – скоро перестанут устраивать. В любом нашем микрорайоне первый построенный дом существенно отличается по квартирографии от последнего. За несколько лет по мере реализации проекта у людей меняются требования к площадям и планировкам, и мы вносим корректировки под их запросы.

Современный рынок требует не только скорости, но и гибкости, оперативной подстройки под запросы клиентов. Значит, нельзя привязываться к какой-то определенной серии домов. Поэтому мы создали экспериментальное производство – пока на 200 000 кв. м в год, в перспективе 1,5 года – на 700 000 кв. м в год. Фактически наша компания перейдет на строительство индивидуальных домов индустриальным способом. Такой конструктор Lego для первичного рынка.

Подробнее>>>



Все материалы Следующий материал