Для прессы

РИА Недвижимость: Хрупкий актив: можно ли сейчас доверять репутации застройщика

03.10.2018

После банкротства Urban Group репутация застройщика стала очень значимым фактором для покупателей. При этом прежние критерии надежности, как оказалось, утратили актуальность. Как в этих обстоятельствах покупателю не стать обманутым дольщиком, а застройщику сохранить лицо эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость".

Крушение идеалов

Если набрать в любом поисковике запрос "как проверить надежность застройщика", найдется несколько сотен материалов с рекомендациями. Однако сводятся большинство из них к нескольким критериям, которые характеризуют застройщика именно как надежного, а покупку новостройки у него — как безопасную. К этим критериям относятся наличие введенных в эксплуатацию объектов, аккредитация в крупных банках, продажи в соответствии с законом 214-ФЗ (о долевом строительстве). Сюда же часто добавляются определения "крупная компания" и "известный застройщик". Однако всем этим критериям соответствовал и находящийся в процессе банкротства Urban Group.

"У нас не возникло сомнений: у Urban Group было много уже реализованных проектов, очень красивая архитектура, он аккредитован "Сбербанком", — рассказывает Дмитрий, один из дольщиков, купивший квартиру в проекте "Опалиха О3". Договор он заключил в 2015 году, и вплоть до конца 2017 не видел повода для беспокойства, так как его корпус строился в соответствии с заявленным графиком, а другие дома в проекте сдавались вовремя. "Но когда в октябре прошлого года дом не ввели, а весной поползли плохие новости, мы забеспокоились. Сейчас дом стоит, считается, что он готов на 95%. Что входит в эти 5%, мы не знаем, просто ждем информацию", — добавил Дмитрий.

Остаются ли в таких условиях какие-либо критерии, которые позволяют сделать вывод о надежности того или иного застройщика?

К сожалению, четких положительных ориентиров сейчас практически нет, подчеркивает управляющий агентства безопасной недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков. Основное, что хоть как-то спасет дольщика — это высокая степень строительства и нормальный подписанный договор долевого участия, добавляет он.

До недавних пор репутация застройщика оценивалась по его бэкграунду — списку уже реализованных проектов. У "СУ-155" и Urban Group таковые были. Поэтому с их уходом покупатели стали в меньшей степени ориентироваться на историю уже реализованных проектов, оценивая реальную ситуацию на площадке "здесь и сейчас", добавляет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"Связи с властями не работают, так как любая смена главы крупного города практически всегда ведет к проблемам у некрупного застройщика. Я знаю немалое количество ситуаций, когда стройки зависали на 5-8 лет из-за этого. Аккредитация банков тоже не работает: последние вообще очень быстро отзывают свои аккредитации, не заморачиваясь. Хотя, если с застройщиком из банков вообще мало кто хочет работать, это тоже сигнал", — разъясняет Вишняков.

Если говорить совсем честно, то стопроцентной инструкции "как не попасть на долгострой" нет, указывает специалист по первичной недвижимости Ирина Лысенко.

Безнадежно маленькие хитрости

Тезис о том, что стопроцентной гарантии надежности застройщика на сегодняшний день нет, так или иначе повторили почти все опрошенные эксперты. При этом они перечислили ряд критериев, которые свидетельствуют в пользу проекта. Рекомендации немного разнятся в зависимости от сферы деятельности спикера.

Агентства недвижимости подчеркивают, что проводят дополнительную проверку новостроек и обладают большей информацией, чем та, которую сможет раздобыть сам покупатель.

"При реализации проекта риелтор берет на себя часть репутационных рисков, именно поэтому мы и проводим столь тщательную проверку девелоперов", — поясняет Литинецкая.

Агентство станет отговаривать вас от покупки сомнительных вариантов, а будете настаивать — хотя бы озвучит вам ваши риски, объясняет риелтор агентства недвижимости "Адвекс" Вячеслав Сорокин.

Девелоперы указывают, что критерием надежности будет исполнение обязательств как по уже реализованным проектам, так и по строящимся.

"В формировании репутации застройщика самое главное — это выполнение обязательств, несмотря на все объективные и субъективные факторы бизнеса", — подчеркивает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, и поясняет, что имел в виду следование графику, качество строительства, своевременную оплату работы подрядчиков и ряд других критериев.

Даже если у девелопера еще нет завершенных проектов, то он стремится демонстрировать высокие темпы строительства, привлекает внимание общественности к этому факту. Работа с подрядчиками, своевременность оплаты, четкость задач помогает накопить положительные отзывы у аудитории b2b, что обеспечивает надежные партнерские связи и гладкий ход строительства, добавляет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Юристы указывают на возможность проверки правовых аспектов деятельности компании.

Например, имеет смысл изучить историю судебных споров компании, рекомендует юрист фирмы "Юст" Александр Сидоркин. "Насторожить должны любые судебные решения о взыскании с застройщика крупных денежных сумм, в том числе по требованиям контролирующих органов (например, если у застройщика имеется существенная задолженность по налогам, сборам, обязательным взносам в бюджеты бюджетной системы РФ), ведь наличие крупной кредиторской задолженности в перспективе может привести к банкротству", — объясняет он.

Судебные решения берутся на сайте Федеральных арбитражных судов в разделе "картотека арбитражных дел", а также в большинстве систем раскрытия информации таких как "Коммерсантъ-Картотека" или СПАРК.

Аналогичным образом проверяются компании, которые застройщик привлекает в качестве субподрядчиков в регионе, в котором планируется приобретение недвижимости. Зачастую крупные застройщики взаимодействуют с одними и теми же контрагентами, и переход к работе с новыми лицами в случае проблем у привычных партнеров может повлиять на стабильность самого застройщика, отмечает адвокат, партнер адвокатского бюро "Юрлов и Партнеры" Александр Кадетов.

Основные сведения о проекте, которые может изучить любой покупатель самостоятельно, содержатся в проектной декларации и разрешении на строительство. Эти документы в обязательном порядке публикуется на официальном сайте проекта, таково требование законодательства. Кроме того, в большинстве регионов существуют "черные списки" застройщиков, не соблюдающих закон, которые публикуются на официальных сайтах местных органов власти.

Кроме перечисленных критериев и методов все эксперты рекомендовали изучить отзывы о застройщике в интернете, а также непременно посмотреть на строительную площадку.

Что скрывает стройка

Визит на строительную площадку может помочь не только оценить локацию будущего жилья, но и раскрыть некоторые тайны застройщика. Главное в этом мероприятии — точно понимать, на что именно нужно смотреть, подсказывают эксперты.

На стройку сходить посмотреть стоит, уверен Вишняков, причем не один раз и в разные дни недели. Так можно увидеть динамику строительства. Причем отмечать нужно не просто сам факт наличия рабочих, а смотреть, что они там делают. Может, там статистов набрали для создания эффекта, подчеркивает он.

Такие ситуации отнюдь не гипотетические, добавляет директор по продажам и маркетингу "РКС Девелопмент" Александр Коваленко.

Если есть забор и котлован, то это хорошее начало, ибо есть компании-фейки, которые только собирают деньги с будущих обманутых дольщиков, рассуждает Сорокин. "Посмотрите и на сам забор. Как правило, если застройщик из категории надежных, то стоит нормальный забор с логотипом компании. На площадке работает хорошая техника, у рабочих единая униформа", — добавляет он. Иногда даже есть мойка для колес, чтобы машины со стройки с грязными колесами не выезжали в город. Согласитесь, это как носовой платок в кармане воспитанного человека — о многом может сказать. Сравните информацию об объекте, изображенную на стенде, с рекламным объявлением: сроки сдачи, прочую информацию. Разница может неприятно удивить.

Также все эксперты настоятельно рекомендовали следить за ходом строительства в онлайн-режиме, если на сайте объекта установлена камера с возможностью трансляции. Такую опцию опрошенные специалисты называют однозначным плюсом к репутации застройщика.

Безбрежный интернет

"Всемирная паутина" играет важнейшую роль в вопросе репутации, но сложность в том, что на ее страницах встречается и достоверная, и устаревшая, и откровенно лживая информация, и отличить одно от другого достаточно сложно. Более того, управление репутацией в интернете на сегодняшний день является не игрой слов, а настоящим комплексом работ, который проделывают компании (не только застройщики) своими силами или с привлечением специалистов. В таких обстоятельствах покупателю сложнее получить реальную картину.

Большинство интернет-ресурсов о недвижимости живет за счет рекламы, а застройщики являются крупнейшими рекламодателями, объясняет Лысенко. Все комментарии на форумах также чистят, отделы маркетинга постоянно мониторят негатив в сети и по возможности его стирают. Параллельно с процессом удаления комментариев идет процесс написания хороших отзывов. "Могу сказать точно, что реальную картину о застройщике, читая отзывы в интернете, вы не получите. Можно доверять соцсетям, но не открытым группам, куда имеют доступ маркетологи, а закрытым, которые создают жильцы сданных домов", — добавляет она.

К сожалению, часто и с той и с другой стороны ведется не слишком чистая борьба, сетует Вишняков.

То же самое можно сказать и по застройщикам — они создают большое количество различных якобы независимых форумов покупателей и жильцов дома, где канализируются негативные публикации. Часть из них удаляется, часть "замыливается" большим количеством позитивных постов от сотрудников или агентов влияния, продолжает он.

"Но, проведя более значительное количество времени в поисках, можно найти и архивные форумы с данными, цифрами и аргументированным, а не эмоциональным содержанием. И увидеть, какие проблемы были у застройщика, и как он их решил (а может быть и не решил). На все это нужен навык и время", — отмечает Вишняков.

История одной работы с негативом

Большая часть работы застройщиков с негативом в сети является "невидимой войной", в которой можно иногда заметить результат, но никак не процесс. Однако некоторые эпизоды этой борьбы становятся достоянием общественности. Об одной такой ситуации РИА Недвижимость стало известно от риелтора из Санкт-Петербурга Ирины Лысенко.

В середине августа Ирина опубликовала в личном блоге на портале ЦИАН пост о новостройке ГК ПИК в Петербурге ЖК "Дальневосточный 15". Ирина обратила внимание на некоторые недочеты стройки, среди которых несоответствие заявленных сроков строительства реальным (согласно графику в августе должно было быть возведено 8 этажей, по факту — только 5), огрехи в качестве строительства (плохо заделанные швы, отколовшаяся плитка). Выводы риелтор сопроводила фотографиям объекта и информацией с сайта застройщика и завершила пост предположением, что у застройщика могут возникнуть проблемы со своевременным вводом объекта в эксплуатацию (текст поста и фотоматериалы имеются в распоряжении РИА Недвижимость).

Пост был опубликован в пятницу, 17 августа, а после выходных доступ к нему был ограничен. Представители портала указали, что информация нуждается в проверке. Одновременно с этим представители ГК ПИК связались с Ириной и пригласили ее в офис для беседы, где дали пояснения по каждому из пунктов. Представители компании не опровергли наблюдения Ирины, однако заверили ее в том, что, хотя на данный момент действительно возведено меньше этажей, чем должно быть по графику, компания намерена уложиться в срок. Недочеты в качестве строительства назвали виной подрядчика и заверили, что его заменили. Кроме того, по словам Ирины, представители ГК ПИК на встрече признали, что пост был удален с их подачи.

По следам встречи Ирина написала новый пост на том же портале, где вновь перечислила свои претензии к объекту и добавила к ним комментарии представителей ГК ПИК. На момент публикации пост находился на портале. Первый пост, несмотря на просьбу Ирины и отсутствие опровержений со стороны застройщика, на ЦИАН не был возвращен.

РИА Недвижимость связалось с ГК ПИК и порталом ЦИАН с просьбой прокомментировать ситуацию.

"ПИК не удаляет публикации ни на портале ЦИАН, ни на других порталах. После ознакомления с постом Ирины ее пригласили к нам в офис для разъяснения реальной ситуации по затронутым в посте вопросам. Встреча состоялась. Никто из сотрудников ПИК удалять пост Ирину не просил", — пояснила пресс-служба ГК ПИК.

В свою очередь пресс-служба ЦИАНа пояснили ситуацию так: "Риелтор написала блог, где обвиняла ПИК в том, что они не достроят объект в Санкт-Петербурге. Мы считаем, что утверждать такое в то время, когда до сдачи домов еще более чем полгода, когда не было никаких дополнительных соглашений с дольщиками о переносе сроков строительства, бездоказательно. Поэтому мы сняли материал с пояснением, что информация нуждается в перепроверке данных. Далее мы провели расследование своими силами. Оно показало, что аргументов, однозначно свидетельствующих о задержках сроков, нет. На объекте работает усиленное количество рабочих, и дома должны быть сданы вовремя".

Несмотря на все, общее впечатление от встречи у Ирины положительное. "В любом случае сделать объективный вывод об объекте можно только после того, как он будет достроен. Поэтому следующее продолжение будет через год", — написала она в своем блоге.

Рецепт хорошей мины

Не только покупатели страдают от неопределенности критериев надежного застройщика — у самих компаний это тоже вызывает затруднения. Согласно недавнему исследованию НАФИ, значимость репутации застройщика в глазах покупателя существенно выросла — с 35% в 2017 до 62% в 2018 году. При этом строить репутацию стало сложнее не только из-за возросшей недоверчивости покупателей, но и ввиду огромного количества источников информации, так называемых "вбросов" и необходимости реагировать на негатив.

В таких условиях работать с репутацией представителям компаний непросто. Так, по словам руководителя управления по связям с общественностью ФСК "Лидер" Екатерины Самородовой, в момент, когда о компании появляется негативная лживая информация в СМИ, пиарщик оказывается на перепутье, как Илья Муромец — налево пойдешь коня потеряешь…

"С одной стороны, надо заявить, что опубликованное — ложь, привести свою версию событий. С другой стороны — вот ты сейчас расскажешь об этой негативной публикации и увеличишь ее охват в два раза. Добавим сюда наш менталитет с установками "не виноват, не оправдывайся", — сетует Самородова. Но все же практика показывает, что давать аргументированное убедительное опровержение — правильно. Позиция компании должна быть официально заявлена, подчеркивает она.

Я всегда использую одну тактику, и она всегда работает: максимальную открытость, честность и эмоциональность в ответ на любой негатив, говорит в свою очередь Коваленко. Если вскрылся реальный косяк, застройщик должен его признать и исправить, добавляет он и делится историей из практики.

Работа с негативом в интернете выросла уже в отдельное направление, которое называется SERM (то есть Search Engine Reputation Management — управление репутацией в поисковых системах). Одна из ее задач — удаление негативных отзывов на популярных сайтах, которые оказываются на топовых позициях в поисковой выдаче. К примеру, компания "Репутация Москва" в качестве аргумента для применения SERM приводит расчеты потерь, которые несет компания, если не удаляет негативные комментарии. Так, для Urban Group они, по мнению компании, составляют 252 миллиона в месяц.

Однако есть и другое мнение. Удаление негативных отзывов однозначно не работает и вызывает дополнительный негатив, уверена управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева.

Все крупные застройщики рано или поздно сталкиваются с негативными реакциями в социальных сетях — объективной или субъективной — и с так называемым потребительским терроризмом, рассуждает управляющий партнер коммуникационного агентства "Правила Общения" Екатерина Артемьева. Удаление неудобных мнений и высказываний может вызвать еще большую волну негатива. Но, конечно, всегда нужно смотреть на ситуацию в индивидуальном порядке.

Подводя итог, большинство экспертов отметили, что ни один из перечисленных критериев и даже их совокупность не являются гарантией надежности застройщика или своевременной сдачи проекта. Речь идет о предпринимательской деятельности, частью которой всегда останется риск, резюмирует Игнахин.

Подробнее>>>

 



Все материалы Следующий материал