Для прессы

"RealEstate.ru". "Чего ждать «новым москвичам» с 1 июля?"

29.06.2012

 Эксперты рынка недвижимости уверены, что Москва не готова к присоединению новых земель и что этот процесс не решит транспортной проблемы города.

«Возможно повторение сочинских проблем с изъятием недвижимости ради большой стройки»

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

- В процессе практического исполнения намеченных планов обязательно всплывут какие-нибудь подводные камни. К тому же дело чиновники будут иметь с непосредственными жителями присоединяемых территорий, так что возможны различные недопонимания. В общем, готовым на 100% к таким событиям быть невозможно.

Что же касается рынка недвижимости, то он более восприимчив к переменам, так как от них зависит благосостояние его участников. За прошедший год практически все участники рынка ознакомились с новыми правилами, условиями и выбрали тактику дальнейших действий. Поэтому здесь неожиданностей и резких всплесков ожидается гораздо меньше, чем в делах административных.

Но также нужно понимать, что присоединяемый кластер подпадает под планы масштабной застройки, в рамках которой у любого собственника, чье имущество будет расположено на пути планируемой дороги, коммуникационного маршрута или особо важного объекта, собственность может быть изъята, как это было в Сочи.

«Ситуация похожа на басню «Лебедь, рак и щука»»

Алексей Демьянчук, управляющий директор ЗАО «ПСТ»:

- Сложившаяся ситуация очень похожа на басню Крылова «Лебедь, рак и щука». Власть представлена двумя тяжеловесами: Шойгу и Собяниным. Но мы прекрасно видим несогласованность и разнонаправленность действий, которые оттягивают рынок назад. Пока, кроме популистских заявлений, мы от власти ничего не видели.

1 июля ожидается окончательное принятие плана, может, будут какие-то сдвиги, которые позволят рынку недвижимости определить стратегию развития на новых территориях. Но пока, хотя эта тема и активно муссируется, реально ничего не сделано.

Сначала быстро приняли решение, какую территорию присоединить к Москве, а потом уже только начали думать, а что же с ней делать. Практика мирового опыта показывает, прежде чем пойти на какое-то решение, власти сначала в течение 10-15 лет тщательно продумывают план реализации проекта. Евротоннель под Ла-Маншем разрабатывался несколько десятилетий. У нас же, по каким-то соображениям, земли просто быстро присоединили.

Что касается людей, то они столкнутся с проблемой, которая сейчас наблюдается в масштабах всей страны и заставляет миллионы мигрировать в столицу: отсутствие поблизости к дому перспективных рабочих мест. Хотя проблема, прежде всего, экономическая. Пока еще очень не скоро в «Новую Москву» перенесут какие-либо предприятия, бизнес-парки, и транспортный поток в ближайшие 5-10 лет по-прежнему будет направлен в центр Москвы.

В ближайшие десятилетия проблема на этих участках еще больше усугубиться, так как темпы жилищного строительства коммерческими компаниями будут в разы опережать темпы строительства социальной, образовательно-досуговой инфраструктуры, которую должно вести государство.

«Новые проекты бизнес-класса превратились в «русскую рулетку»»

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

- Совершенно очевидно, что пока нет плана развития присоединенных территорий, то начинать новые проекты коттеджных поселков, особенно бизнес класса и выше, все равно, что играть в «русскую рулетку»: может повезти – получишь хорошую прибыль, а можешь построить никому не нужный объект.

Конечно, те объекты, которые уже строятся, необходимо заканчивать, продавать. Неплохо в любом случае будет продаваться эконом класс. Многие отмечают рост активности в продажах участков, особенно без подряда. Есть некоторые плюсы в плане развития инфраструктуры. Но самое плохое в бизнесе – неизвестность и отсутствие планов и строгих правил для всех. Все это присутствует сейчас в «Новой Москве» в полной мере.

«В неясной ситуации «зависли» миллионы квадратных метров!»

Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group:

- Проект «Новая Москва», уже оказал свое влияние на первичный рынок в виде спекулятивного повышения цен в проектах, которым повезло оказаться внутри этого информационного поля.

Тем же проектам, которые только планируются на этих территориях, повезло намного меньше. В неясной ситуации «зависли» миллионы квадратных метров. Грянет ли бум строек на новых территориях, зависит исключительно и полностью от власти, определяющей правила игры.

«Цены уже подняли на 5 – 10 %, кто хотел поспекулировать на теме!»

Андрей Малков, заместитель главы отдела рынки капиталов компании Accent Real Estate Investment Managers (AREIM):

- Бизнес всегда готов к переменам, особенно когда они обещают перспективы для развития. Но на первом этапе, пока идет активное зонирование и планирование территорий, будет крайне тяжело согласовать новые масштабные проекты на новой территории. Также не исключен пересмотр ранее согласованных проектов.

Что же касается цен, то те, кто хотел поспекулировать на эту тему уже их подняли и постараются держать на новом уровне. Только данное повышение не может быть значительным (в пределах 5-10%). Фундаментально же не существует предпосылок для повышения стоимости жилья в целом по району.

Не исключено, что «Новую Москву» ждет сценарий, при котором цены немного упадут из-за активной государственной поддержки (всевозможных дотаций застройщиков), усиления конкуренции и масштабности проектов.

«Возможен коллапс с переоформлением документов «новых» москвичей»

Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер»:

- Проект «Большая Москва» более чем масштабный, а от момента утверждения новых границ столицы до фактического объединения прошло всего полгода. Так что говорить о полной готовности чиновников и рынка к реализации проекта еще очень рано. Сейчас все существует в форме разработки вариантов концепций освоения территорий, которые будут готовы не ранее октября 2012 года. Для их изучения и выбора оптимальных, которые лягут в основу комплексного генплана, так же потребуется время и поэтому с 1 июля произойдут лишь формальные изменения, не более.

В связи с тем, что на данный момент нет четкого понимания того, каким будет порядок переоформления документов бывших жителей области на документы москвичей, перед ними может встать проблема, когда в паспорте будет стоять уже московская прописка, а в документах на недвижимость все еще подмосковный адрес.

При продаже собственности или иных действиях с ней, это может вызвать путаницу и потребовать срочного переоформления. Учитывая, что в масштабе вновь присоединенных территорий таких ситуаций может быть не одна сотня, это приведет к возникновению очередей и увеличению сроков оформления документов. С получением московского статуса новые территории перейдутна московские тарифы и для бывших жителей области увеличится налог на недвижимость.

Девелоперы, которые вынашивают планы по реализации новых проектов, столкнутся с необходимостью дополнительных согласований, критерии которых пока окончательно не утверждены, а вот брокеры получат возможность рекламировать свои объекты как «московские», а не «областные». Но реальные преимущества складываются не только из юридического статуса, и если проект будет иметь высокую цену лишь за счет принадлежности к столице, обосновать ее и продавать подобные проекты будет сложнее.

Что же касается цен на жилье, то с момента старта проекта стоимость жилья на территории Новой Москвы уже увеличились на 15 - 20% и приблизились к столичным расценкам. Тем не менее, ряд застройщиков приурочивает к 1 июля очередное повышение цен, которое составит от 5 до 10%. В дальнейшем рост цен прогнозируется в рамках общерыночных тенденций. 

«3,4 км за 1 час – такова реальность!»

Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт»:

- В связи с изменением границ Москвы, проект реконструкции Калужского шоссе был передан на доработку, связанную с изменением её статуса. Проектом предусмотрено расширение транспортных развязок и увеличением дорожного полотна. В будущем также предусмотрено строительство новой трассы Солнцево-Бутово-Видное, своеобразного дублера МКАД, появление которого поспособствует улучшению транспортной ситуации на Калужском шоссе и МКАД. Что касается нашего проекта, который расположен в поселке Коммунарка, то по картографическим данным, расстояние от МКАД до Коммунарки составляет 3,4 км. Однако время преодоления этих километров зависит от транспортной ситуации и может занять от 15 минут до 1 часа – такова реальность.

«Цены уже выросли на треть!»

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood и вице-президент РСИ:

- В настоящее время на присоединяемых территориях в реализации находятся проекты, согласованные до официального вступления в состав Москвы юго-западных земель. Все новостройки, представленные на присоединяемой территории, относятся к эконом- и комфорт-классу. Но, учитывая, заявленные объемы строительства при недостаточном количестве вариантов подъезда (отсутствие ж/д сообщения по ряду направлений), уровень транспортной доступности со временем может снизиться.

Стоит также отметить, что с начала объявления о присоединении к столице юго-западных территорий квартиры в новостройках в среднем подорожали на 29%. В дальнейшем востребованность жилья на юго-западе будет расти по мере развития инфраструктуры на присоединяемой территории, и в первую очередь, транспортной, что в свою очередь повлечет за собой и рост цен.

«Нужно установить пошлину за право строить на территории «Новой Москвы»

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ»:

- На днях всех встревожила новость о том, что вероятно Росреестр не сможет какое-то время регистрировать сделки в районе Новой Москвы. Это не так критично, как кажется.

Сложности, скорее всего, коснуться лишь технической стороны и будут связаны с обновлением программного обеспечения, консультированием персонала и т.п. На сделках это никак не отразится. Покупатели адекватно реагируют на такую ситуацию, ведь от наладки работы зависит качество обслуживания и успешной регистрации сделок. Кроме того, нельзя сказать, что число сделок как-то существенно изменилось и в сторону увеличения.

Оценить готовность властей к дальнейшему эффективному развитию новых территорий столицы сказать сложно. Все зависит от источников финансирования, которое фактически должно идти из федерального и муниципального бюджетов. А также от частных застройщиков, которые будут возводить коммерческие объекты.

Линейная инфраструктура – коммуникации и главные транспортные сети – это головная боль исключительно государства. Частные застройщики будут финансировать только свои проекты. Еще один вариант – установить некий «входной билет» - пошлину за права строить на территории «Новой Москвы».

Жители могут столкнуться с проблемой транспортной доступности, если в область массово потянутся чиновники и строительная техника. В общем, транспортный коллапс таким образом решить не удастся, так как «Новую Москву» мы будем строить очень долго. Кроме того, нет гарантий, что последующие поколения захотят продолжить развивать этот проект.

«Жителей Калужского шоссе ждут многокилометровые пробки!»

Нина Лушниченко, директор департамента маркетинга инвестиционной компании «Эксперт»:

- Возможной проблемой станет значительное увеличение количества москвичей. С 1 июля их станет больше на 250 тысяч человек! А с вводом в эксплуатацию 1,5 млн кв. м, которые уже строятся и планируемых к строительству еще 5,5 млн «квадратов» жилья, прирост населения Москвы будет куда более значительным. А это значит увеличение социального бюджета на пенсии, пособия, зарплаты и т.д., и значительные вложения на развитие транспортной и социальной инфраструктуры.

Московские власти рапортуют о своей «готовности выполнить все социальные обязательства перед жителями присоединяемой к столице территории». При этом не стоит забывать, что порядка двадцати Московских законов претерпят изменения, во вновь присоединенных муниципальных образованиях нужно сформировать новые бюджеты, создать новые структуры в местных органах власти и т.д. Возможно, адаптация новых земель под законодательство и инфраструктуру Москвы при оптимистичном развитии событий потребует не менее 5-7 лет.

Ясно, что за эти годы властям вряд ли удастся решить транспортную проблему столицы. На Юго-Западном направлении она, наоборот, может обостриться. Скорее всего, в ближайшее время жителей Боровского, Калужского и Киевского шоссе ждут километровые пробки в обоих направлениях.

«Расширение границ города - необходимая мера»

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ»:

- Проблемы трафика и плотности застройки в Москве обсуждаются давно и долго, поэтому расширение границ города - необходимая мера, которая позволит если не снять полностью, то смягчить остроту существующих вопросов мегаполиса. Готов ли к этому рынок недвижимости лучше рассматривать с точки зрения потенциала его роста. В случае присоединения новых территорий открываются новые зоны роста и развития рынка в целом.

«Главное, не превратить «новую Москву» в очередной огромный спальный район»

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:

- Процесс расширения Москвы пока находится на начальном этапе осмысления и формирования. Новостной бум постепенно перерастает в большой вопрос как, кем и когда начнется процесс расширения, сколько времени потребуется, чтобы реализовать столь широкомасштабный проект?

С развитием планируемых к присоединению территорий открываются перспективы появления каких-то новых форматов жилья, более экологичных и комфортных. Не хотелось бы, чтобы новые территории превратились в очередные районы комплексной многоэтажной панельной застройки, как Бутово, Жулебино и т.д. Однако мы надеемся, что наработанный опыт и заинтересованность всех игроков рынка в благоприятном исходе окажут позитивное влияние на данный процесс.

Правда, в перспективе жители и собственники жилья новых территорий могут столкнуться с затяжным строительством, которое может осуществляться в непосредственной близости от дома и ухудшением экологической обстановки.

Для девелоперов загородных поселков преимущества появятся только после утверждения генплана территории. Пока многие девелоперы мониторят рынок, наблюдают за происходящим, пытаясь отследить новые веяния и тенденции.

Источник--->



Все материалы Следующий материал