Для прессы

Жизнь на самом первом

30.09.2016
В советское время квартиры на первых и последних этажах особой любовью не пользовались, и в момент появления у нас рынка недвижимости этот товар продавался с дисконтом. Но постепенно последние этажи из аутсайдеров перешли в разряд привилегированных и стали стоить дороже, первые же этажи так и не избавились от дурной славы. Именно поэтому застройщики вынуждены придумывать специальные маркетинговые ходы для их продвижения на рынке. Жилой первый этаж в нашем подсознании связан сразу с целым рядом неудобств: низкой безопасностью, неприятными запахами, сыростью, обзором для всех проходящих и т. д. Большинство квартир на первом этаже вторичного рынка, расположенные в «хрущёвках» и в панельных домах 80-х годов, оправдывают эти стереотипы полностью. Наталья Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», красочно описывает такое жильё: «Качество строительства в то время не соответствовало современным требованиям. Плохо вентилируемые помещения подвалов становятся излюбленными местами грызунов и насекомых, низкий цоколь не обеспечивает должного уровня безопасности, высокий уровень концентрации загрязнённого воздуха всегда достаётся именно нижним этажам». Однако жильё в современных домах явно лучше и вполне может развеять миф о том, что квартира на первом этаже менее комфортна. Но мифы живучи, поэтому спрос всё равно ниже. Безусловно, и на эти квартиры находится покупатель, но медленнее. Обычно такие лоты интересны пожилым людям, людям с ограниченными возможностями и семьям с маленькими детьми.

Вымирающий формат Квартиры на первых этажах в Московском регионе в новостройках вообще могут стать раритетом, так как эти площади всё больше и больше отдаются под коммерческую недвижимость. В Москве практически все первые этажи нежилые, запрет на строительство жилья на первых этажах действует в столице с 2016 года. В области соответствующий закон пока разрабатывается. Поголовно все первые этажи делать нежилыми неправильно, потребность в таких площадях должна научно рассчитываться, исходя из общей концепции комплекса, его местоположения и существующей инфраструктуры, так как невостребованные коммерческие площади — явление более частое, чем не проданная вообще никому квартира. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», рассказывает: «При реализации масштабного проекта общая площадь помещений на первых этажах домов может значительно превосходить потребности жилого комплекса в объектах сервиса и торговли. Кроме того, надо не забывать, что коммерсанты предъявляют определённые требования по локации помещения относительно транспортных магистралей, интенсивности пешеходных проектов, законодательных ограничений по размещению тех или иных видов деятельности и т. д., поэтому проектирование коммерческих помещений в ряде жилых домов становится нецелесообразным".

Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», также обращает внимание на проблему востребованности неликвидной коммерции: «Рано или поздно жильё находит своего покупателя. А вот найти арендатора для коммерческих площадей подчас гораздо труднее. Помещения, неудачно расположенные с точки зрения коммерческого использования, могут ожидать своего покупателя годами». А за эти годы застройщику или просчитавшемуся собственнику придётся нести бремя коммунальных и налоговых расходов. Закон, конечно, может просто обязать все первые этажи строить нежилыми, не вникая в проблемы целесообразности, но пока есть варианты, поэтому проблемы продажи такого формата ещё есть и решаются они разными способами. Всё упирается в скидку Говорят, не бывает плохого товара, бывает маленькая скидка во время распродажи. Это действительно золотое правило, которое работает на всех рынках, в том числе и на рынке недвижимости. Дисконт на квартиры первого этажа позволяет этому товару не залёживаться. Размер скидки может быть разным, в среднем это 3 – 5%, но, как отмечает директор по маркетигу Storm Properties Юлия Прокопенко, может доходить до 15%. Скидку определяет сам застройщик, который может и не делать никакого дисконта, так как это зависит от особенностей проекта и самой квартиры, и, как уверяет Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», от класса проекта: «В эконом-классе разница в стоимости квадратного метра жилья на первом и втором этажах несущественна. Лишь некоторые застройщики снижают цену до 5%. В комфорт-классе дисконт на такие квартиры уже более значителен и может составлять 6%, 10%, а иногда и 20%. Он не является правилом, есть проекты, в которых разница не превышает 3%, но всё-таки он более заметен, чем в экономе. В новостройках бизнес-класса ценовая градация квадратного метра на различных этажах более выражена. Обычно это связано с видовыми характеристиками квартир». Иногда клиент вообще может получить двойной дисконт на такой товар. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина объясняет это следующим образом: «Это происходит в том случае, если изначально квартиры на первом этаже предлагались по цене ниже, чем аналогичные квартиры в комплексе, но при этом всё равно остались до этапа постпродаж. И далее уже застройщик вынужден предложить дополнительный дисконт, чтобы продать неликвид».

Бывает двойная выгода и в ходе продаж, а не после. Например, двойная выгода сейчас возможна при покупке квартир на первых этажах в UP-квартале «Сколковский», о которой рассказала руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина: «В данном ЖК цена квартир на первых этажах ниже остальных на дополнительные 2 000 рублей с 1 м², плюс к этому сейчас на них предоставляется дополнительная скидка в 1%». Юлия Прокопенко отмечает, что иногда вместе или вместо дисконта застройщик предлагает собственникам первых этаже ряд бонусов. Это может быть машиноместо, кладовка или отделка, изначально включённые в стоимость лота.





Все материалы Следующий материал