Для прессы

Банкротство застройщика: что делать дольщику

31.03.2016

В текущей кризисной ситуации даже благонадежный застройщик может оказаться на грани банкротства. Для участников долевого строительства подобная ситуация грозит потерей купленных метров.

Портал KvartiraZaMkad.ru узнал у экспертов рынка недвижимости как вести себя дольщику в случае банкротства застройщика и как распознать ненадежный объект. На вопросы ответили:

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»;

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»;

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» 

Прежде всего, дольщику необходимо получить сведениях о финансовой устойчивости застройщика. Ведь неспособность должника удовлетворить требования кредиторов, то есть признание должника банкротом, должна быть признана арбитражным судом.

В этой связи, если у дольщика появились сведения о невыполнении застройщиком взятых на себя обязательств, необходимо контролировать статус застройщика в картотеке арбитражных дел. В случае, если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, защищать дольщику свои интересы допустимо с использованием нескольких механизмов.

Прежде всего, дольщику необходимо предъявить свои требования в рамках дела о банкротстве для включения их в реестр кредиторов. Для этого необходимо направить заявление об установлении требований с документами, подтверждающими обоснованность заявленных требований, в арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности (банкротстве), арбитражному управляющему и должнику – застройщику.

При этом необходимо учитывать следующее важное условие: дольщик может предъявить требования либо о передаче жилого помещения, либо о возврате денежных средств. В последнем случае необходимо расторгнуть договор участия в долевом строительстве.   Закон о несостоятельности (банкротстве) предусматривает три варианта удовлетворения требований участников долевого строительства.

Закон о несостоятельности (банкротстве) предусматривает три варианта удовлетворения требований участников долевого строительства. Предусмотренная ст.201.5 Закона возможность погасить денежные требований, в том числе в виде реального ущерба, который определяется как разница между стоимостью квартиры на дату расторжения договора и уплаченными за нее деньгами и (или) стоимостью переданного застройщику имущества, если расчеты производились в натуральной форме (п. 2 ст. 201.5 закона о банкротстве).

Передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), созданному из числа участников строительства (ст. 201.10 закона о банкротстве). В случае удовлетворения застройщиком требований кредиторов указанным способом необходимо помнить, что дальнейшее возведение объекта незавершенного строительства будет осуществляться за счет средств членов ЖСК – бывших дольщиков. Следовательно, данный способ сопряжен с дополнительными затратами участников долевого строительства. 

Передача жилых помещений участникам строительства (ст. 201.11 закона о банкротстве). Данный вариант приемлем в случае, если дом достроен, но застройщик не получил в установленном порядке разрешение на ввод дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что дольщик имеет право самостоятельно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение, если застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и между ним и гражданином до даты принятия заявления о банкротстве подписан передаточный акт (п. 8 ст. 201.11 закона о банкротстве).  

Выбор того или иного варианта удовлетворения требований кредиторов осуществляется на общих собраниях кредиторов.  

Важно помнить о том, что с 1 января 2014 года застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность, либо заключать договор поручительства с банком. Страховым случаем является признание застройщика банкротом в установленному действующим законодательством порядке.

Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщики имеют право удовлетворить свои требования путем получения компенсационной выплаты от страховой компании, либо от поручителя. Следует выделять экономические предпосылки банкротства: финансовая нестабильность компании-застройщика; внешние факторы экономики; кризисные явления.

В то же время есть законодательно закрепленные признаки банкротства. В частности, неспособность должника удовлетворить требования кредиторов должна быть признана арбитражным судом. Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены. Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику – юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем триста тысяч рублей.

Таким образом до фактического признания застройщика банкротом существуют экономические предпосылки, которые могут в последующим подтвердить неспособность застройщика удовлетворить требования кредиторов в срок. В этой связи дольщику необходимо контролировать интенсивность и сроки строительства для своевременного осуществления действий, необходимых в случае банкротства застройщика.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»

В такой ситуации дольщику необходимо как можно оперативнее заявить свои требования в деле о банкротстве. Для этого он должен подать соответствующее заявление в Арбитражный суд. Помимо заявления ему необходимо предоставить доказательства участия в долевом строительстве – договор на приобретение прав на жилое помещение и документы, свидетельствующие об оплате обязательств дольщика по данному договору.

В первую очередь, к предпосылкам банкротства можно отнести проблемы с документами и продажи проекта не по ДДУ. Практика показывает, что именно реализация жилья в обход схем ДДУ чаще всего ведет к банкротству и остановке строек.

Важный «звоночек» – снижение или полное отсутствие активности на строительной площадке, которое явно свидетельствует о том, что заявленные сроки сдачи и реальное положение дел на объекте не соответствуют друг другу.

Еще одной предпосылкой к тому, что в компании не все так гладко, могут стать серьезные, уже переходящие в демпинг скидки. Если средний размер скидки по рынку в целом или в той или иной локации составляет 5-10%, а отдельный застройщик обещает уступить 20-25% от прайса – это серьезный повод задуматься не о скорой покупке, а о том, за счет чего такая скида в принципе возможна.

Подробнее>>>

Все материалы Следующий материал