Для прессы

Качество вместо ценовых войн

28.03.2016

На рынке новостроек московского региона при падающем спросе на жилье предложение продолжает расти. Политика снижения стоимости квартир как фактор оживления спроса практически исчерпала свои возможности. Застройщики пересматривают свою политику: ценовые войны сменяются конкуренцией за качество проектов.

Избыток предложения

В московском регионе 2015 год на рынке новостроек запомнился ростом предложения в сегменте массового жилья. По данным аналитиков компании «Азбука жилья», на протяжении всего 2015 года рынок первичного жилья в границах Старой Москвы постепенно увеличивал объемы предложения и в октябре достиг максимума — 410 корпусов с учетом элитных объектов. Это на 13,3% больше уровня сентября 2015-го и на 19,2% выше уровня декабря и ноября 2014 года.

Количество выходящих на рынок проектов росло в границах Старой Москвы и снижалось в области и Новой Москве. По данным аналитического центра девелоперской компании ОПИН, в Москве в «старых» границах в 2015 году стартовало 80 проектов (против 61 в 2014-м), а в области — 73 новых проекта (что меньше значений 2014 года — 84). В Новой Москве появилось всего десять новых проектов, большинство из них — проекты комплексного освоения территорий. В 2016 году динамика выхода новых проектов ожидаемо замедлилась — в «старых» границах Москвы вышло всего семь проектов (по состоянию на середину марта), а в области — пять. Ни одного нового проекта в Новой Москве не стартовало.

При этом объем спроса на новостройки сократился. По данным Росреестра, в 2015 году в столице (включая Новую Москву) зарегистрировано 19 667 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), что на 18% ниже, чем в 2014-м, а в области — 93 528, на 17% меньше показателей предыдущего года. По словам руководителя аналитического центра девелоперской компании ОПИН Дениса Бобкова, исходя из этого уже можно сделать вывод, что количество новых проектов в 2016 году будет ниже значений 2015-го. «Объем спроса в 2015 году сократился, и уже вышедших проектов хватит на ближайшие полтора-два года. Поэтому среди новых проектов будут востребованы наиболее интересные варианты. В Москве это концептуальные проекты, расположенные в привлекательных местах — на набережных, вблизи центра города. В Подмосковье же останутся востребованными проекты массового комфорт-класса и различные нишевые предложения в бизнес— и премиум-классе», — считает эксперт.

В начале 2016 года на рынке новостроек было зафиксировано оживление — объем сделок резко вырос. То же самое происходило и в прошлом году. Однако причины, побудившие покупателей приобретать квартиры, были разными. Как отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, в прошлом году это была общая ситуация нестабильности, которая резко обрушилась на нас в декабре 2014-го.

А в январе и особенно в феврале текущего года рынок заметно подстегнула новость о прекращении программы государственного субсидирования ипотеки. Вероятнее всего, считает эксперт, это найдет отражение в структуре сделок следующих месяцев — часть отложенного спроса реализовалась в январе—феврале, и их «недоберут» весна — начало лета.

Ресурс снижения цен исчерпан

В московском регионе в сегменте комфорт/эконом по-прежнему прослеживается тенденция снижения средней цены на квартиры в новостройках. Однако это касается не всего рынка, а отдельных проектов. По мнению коммерческого директора компании Rose Group Натальи Саакянц, снижение цен отличает тех застройщиков, кто ощутил существенное падение продаж в своих проектах, а также тех, кто значительно и одномоментно поднял цены в декабре 2014 года вследствие девальвации рубля.

Кроме того, отмечает Наталья Саакянц, падение спроса и, как следствие, цен наблюдается в проектах с явными недостатками: значительная удаленность от МКАД, плохая транспортная доступность, неизвестный застройщик, продажа без учета требований ФЗ-214, медленные темпы возведения домов, небольшой ассортимент. Случаи реального демпинга среди конкурентов, к примеру 50–60 тыс. руб. за квадратный метр, известны и заместителю генерального директора концерна «Крост» Марине Резвовой. И все же эксперт считает, что такие случаи редки и, как правило, вызывают опасения у конечных потребителей.

Тенденция снижения цен связана и с тем, что новые проекты выходят на рынок на нулевой или очень низкой стадии строительства и их единственным весомым преимуществом становится низкая цена.

Еще одним фактором снижения цен являются скидки, которые с середины 2015 года приобрели массовый характер. «Если ранее скидки предоставлялись преимущественно в натуральном выражении (отделка, машино-место или кладовка в подарок), то к концу года ситуация кардинально изменилась: большая часть девелоперов предоставляли скидки на бюджет покупки в размере от 5 до 20%», — поясняет директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова.

По мере увеличения строительной готовности объектов цены на новостройки, как правило, растут. Но в 2016 году застройщики повышают цены медленно и аккуратно. А во многих проектах даже этого не происходит.

Естественно, при снижении цены продажи прибыльность проекта для девелопера падает. Сейчас цены многих проектов близки к себестоимости. Поэтому возможностей для дальнейшего их снижения становится все меньше. С точки зрения цен рынок новостроек практически достиг дна.

Конкуренция на уровне идей

Если говорить о перспективах спроса, то эксперты видят два серьезных катализатора его оживления. Первый — снижение стоимости жилья. Причем не за счет демпинга или опасного уменьшения маржинальности, а за счет так называемой инвестиционной себестоимости. В нее входят затраты на подключение к инженерным сетям, строительство социальных объектов и дорог, запредельные проценты по кредитам, затраты на соблюдение никому уже не нужных нормативов типа инсоляции. «Здесь большой резерв для снижения себестоимости — на уровне 20%, что может повлиять на снижение цены для покупателей и повысить доступность жилья. Это требует глубоких институциональных изменений и понимания руководителями правительства реальных проблем отрасли, связанных с инженерными подключениями, постоянными изменениями законодательства, отсутствием проектного финансирования», — объясняет генеральный директор компании Urban Group Андрей Пучков.

Вторым катализатором спроса является работа над качеством продукта. «Наша отрасль серьезно отстала от потребностей современного человека. Сегодня покупатели хотят жить в современной, комфортной и разнообразной среде, тщательно спроектированной в части градостроительных, архитектурных и средовых решений. Поэтому застройщикам важно предложить потребителю возможность выбирать среди сотни вариантов», — считает Андрей Пучков. По мнению Марины Резвовой, требования рынка к проектам сегодня предполагают комплексное освоение территорий, строительство домов параллельно с объектами социальной инфраструктуры, реализацию принципа многофункциональности — комфортная среда, благоустройство, качественное общественное пространство для общения, занятия спортом и отдыха.

Одна из тенденций 2016 года — смена политики девелоперов: если на протяжении всего 2015-го велась так называемая ценовая борьба за клиента, то теперь застройщики начинают конкурировать также на уровне идей и дополнительных фишек проекта. «Снижать стоимость дальше экономически неэффективно, так как маржинальность многих проектов уже находится на уровне 15–20%. Очевидно, при прочих равных условиях покупатель остановит выбор на жилом комплексе с лучшей концепцией для комфортной жизни. Мы пришли к ситуации, когда низкая стоимость не дает wow-эффекта. В условиях падения платежеспособности поддерживать спрос нужно прежде всего качеством проекта», — считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Еще одним способом привлечь покупателя является снижение бюджета покупки за счет проектирования квартир маленькой площади — 22–30 кв. м. Благодаря этому сегодня в «старых» границах Москвы можно купить квартиру всего за 3–4 млн руб.

Обманутых дольщиков не будет

В 2016 год эксперты смотрят с осторожностью. По их мнению, в текущем году спрос будет на невысоком уровне. Конечно, всплески спроса возможны по причине резких колебаний курсов валют, стимулирования со стороны государства и девелоперских компаний (в конкретных проектах). Объем предложения новостроек будет постепенно расти. Однако основным драйвером этого роста будет не выход новых проектов, а начало реализации дополнительных объемов в уже существующих.

«В 2016 году можно ожидать сокращения числа девелоперов, что связано с новыми правилами страхования ответственности застройщиков и рядом других нововведений», — считает руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Однако остановки строек и массового появления новых «обманутых дольщиков» ждать не стоит. «Как бы ни было плохо в отрасли и на рынке с платежеспособным спросом, девелоперы не будут останавливать свои стройки. Сейчас у большинства застройщиков проектное финансирование обеспечено крупными банками, у которых есть собственный лимит минимальных средств на выдачу кредита. Например, если на проект выделено 10 млрд руб., а отказаться от такого объема финансирования в меньшую сторону девелопер не может, то с очень высокой вероятностью проект будет успешно достроен даже в условиях практически нулевого спроса со стороны клиентов», — считает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев.



Все материалы Следующий материал