Для прессы

Москва нагнала метры

11.02.2016

О рынке Москвы есть и хорошая новость. Пик ввода ТРЦ индустрия пережила в 2014 году, и далее объем стока пойдет на спад. Весь минувший год девелоперы пытались хоть куда-то деть новые метры и, в принципе, совершить невозможное – научиться работать в условиях, в которых работать нельзя. Ушедший год создал новые правила игры, без понимания которых в 2016-м делать нечего.

Последние лет десять, каким бы ни был объем нового предложения, игроки рынка остаются немного недовольны: «Опять ничего не открылось!» или: «Зачем так много и в таких сомнительных локациях?». Согласно исторической несправедливости, пиковый сток всегда приходится на периоды экономических пике. Данный диссонанс усиливается пренебрежением к маркетинговым исследованиям потенциала участка, конкурентного окружения, целевой аудитории или элементарным игнорированием очевидного факта, что в том или ином месте проект работать явно не будет. Сложившаяся ситуация является данностью, которую можно только принять.

Абсолютный рекорд по вводу был достигнут в 2014 году, когда после продолжительного затишья на рынок вышли ТРЦ «Авиапарк», «Вегас Крокус Сити», «Мозаика», «Весна», «Гудзон» и др. – всего порядка 762 тыс. м2GLA. В позапрошлый пиковый год было очевидно, что в дальнейшем тренд по открытиям пойдет на спад. Это с неизбежностью происходит, но пока, в 2015-м, объем стока оказался весьма существенным. По данным ColliersInternational, в Московском регионе открылось 14 торгцентров общей арендной площадью 620 тыс. м2. В минувшем году начали работу такие объекты, как «Кунцево Плаза», Columbus, Zelenopark, Avenue South West, «Рио» на Киевском шоссе, Центральный детский магазин на Лубянке и другие проекты.

Не просто коробка

Пожалуй, говорить о том, что моллы выходят на рынок в виде симпатичных пустых коробок, в которых в дальнейшем откроется (или не откроется) галерея, становится скучно. Старт с уровня «продуктовик плюс пара магазинов» – это уже не показатель неудачи, а практически норма. Такая картинка неизбежна в ситуации, когда многих ретейлеров больше интересуют закрытия, чем открытия, а планы по экспансии сокращаются в разы. Более того, над ТРЦ-2015 довлеет огромный массив введенных в позапрошлом году метров, которые так и не были сданы.

Гораздо интереснее наблюдать за последующим развитием проекта. Минувший год вынудил собственников кардинально пересмотреть арендную политику, освоить тонкости альтернативного лизинга и даже привлекать новые для России марки. 2015-й стал этапом тотальной перестройки коммерческих отношений между арендодателями и ретейлом. ТРЦ соглашались на проценты с оборота, фиксировали валюту (квазирубли) и переходили на рубли.

Громким событием 2015-го стала инициатива НАСТ по лоббированию закона о рублевой аренде. Многие девелоперы восприняли ее как PR-акцию или пренебрежение законами и традициями рынка, тем не менее шаг показательный.

Какова бы ни была рыночная конъюнктура, некоторые девелоперы добиваются серьезных успехов в борьбе с вакантностью, например, «Кунцево Плаза» удается сажать премиальные марки, Columbus – сдавать крупные площадки под fashion. «По динамике заполняемости и показателям работы наших магазинов ТРЦ «Кунцево Плаза» и ТРЦ Columbus стали для нас схожими проектами, – отмечает Татьяна Клименко, директор по розничным продажам InventiveRetailGroup. – На конец года девелоперам удалось плотно заполнить первый этаж, новые магазины открывались не так быстро, как хотелось бы. С учетом заполняемости наши торговые точки, расположенные на первых этажах в данных моллах, к концу года начали демонстрировать более позитивную динамику (речь идет о магазинах электроники), но первые полгода работы мы оцениваем как крайне неэффективные».

В компании «Адамас» комплекс «Кунцево Плаза» оценивают по пятибалльной шкале на уверенную «четверку».

Последние пару лет мы имели возможность наблюдать за выходом и развитием проектов, которые мало того, что являются сложными в силу различных индивидуальных причин, так еще и попали в сложную рыночную ситуацию. В их числе «Гудзон», «Мозаика» и премьера 2015 года – ТРЦ Mari. «ФСК «Лидер» достался непростой проект, – справедливо отмечает директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей JLL Марина Малахатько. – С одной стороны, ТЦ довольно хорошо расположен: много жилья с высокой плотностью населения, почти нет профессиональных конкурентов рядом, в шаговой доступности – остановки общественного транспорта, территория парка вокруг также дает ряд преимуществ. Сам объект имеет около 50 тыс. м2арендопригодных площадей и более 30 тыс. м2спортивно-развлекательной части. Но бывшей «Шайбе» пока трудно превратиться в сильный объект торговой недвижимости. Главным препятствием этому я вижу концепцию проекта: предыдущий собственник предпочел оригинальную архитектуру коммерческой логике, из-за чего торговый центр получил ряд «мертвых» зон, а также ограниченный по размеру площадей формат магазинов, так как в такой форме сложно работать с нарезкой. Насколько было возможно, собственник справился с задачей оптимизации концепции, «заякорив» каждый угол торгового центра. С момента открытия в июне 2015 года пока работают 30 магазинов. Динамика за эти полгода не радует, успешного маркетингового продвижения проекта на b2b-рынке я пока не наблюдаю».



Все материалы Следующий материал