Для прессы

Квартирный вопрос: что будет с ценами на жилье в 2016 году

29.12.2015

Цены на квартиры в рублях в 2015 году начали снижаться, и девелоперы не питают особых надежд на возрождение спроса. РБК расспросил застройщиков о главных факторах, которые будут влиять на рынок в наступающем 2016-м.

Рублевые цены на квартиры в России пошли вниз впервые за многие годы: по данным Росстата, это началось во втором квартале 2015-го. Средняя цена 1 кв. м в новостройке за июль — сентябрь (официальная статистика публиковалась только за три квартала 2015-го) составила в целом по стране 51,7 тыс. руб. (квартира площадью 33 кв. м оценивалась примерно в 1,7 млн руб.), что на 1,6% меньше, чем за январь — март. На вторичном рынке падение оказалось более существенным: цена сократилась на 2,5%, до 57,2 тыс. руб.

Если рассматривать регионы по отдельности, то в 24 из 85 субъектов РФ цены все же выросли, считают в Росстате, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Татарстане: везде рост был незначительным — не выше 6%.

Многие девелоперы спорят с госстатистикой: реальное снижение цен в 2015-м оказалось более существенным. Например, в столице стоимость квадратного метра в новостройке на территории от ТТК до МКАД уменьшилась до 205 тыс. руб. в конце 2015-го по сравнению с 221,3 тыс. руб. годом ранее, то есть падение превысило 7%, утверждает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Как рассказывал в апреле «Ведомостям» один из риелторов, с продавцами «вторички» можно было договориться о дисконте в 7–8%, однокомнатные московские квартиры подешевели примерно до 9–9,2 млн с 10 млн руб. в декабре 2014-го. К концу 2015 года средние цены на «вторичку» снизились примерно на 15%, до 175 тыс. руб. за 1 кв. м против 205 тыс. руб. в конце 2014 года, подсчитали в «ИРН-Консалтинг».

Практически каждый месяц рынок ставил новые антирекорды по цене, говорит Калюжнова. Если в ноябре аналитики «Метриум Групп» называли самым дешевым в Московской области проект «Царицыно-2», где стоимость 1 кв. м начиналась от 109 тыс. руб., то уже в декабре «Мортон» вывел на продажу свой проект в Люблино с ценой от 105 тыс. руб.

Руководитель департамента аналитики «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе предполагает, что средняя цена 1 кв. м в сегменте массового жилья в Москве снизилась за год со 170 тыс. руб. до 150 тыс., то есть почти на 12%. В регионах цены падали не меньше, уверен президент «РКС-Девелопмент» Игорь Сагирян: «Большинство планировок были рассчитаны на докризисные финансовые возможности покупателей, и теперь застройщикам пришлось снижать цены. В итоге квартиры с большими планировками, например «однушки» площадью 50 кв. м или «двушки» — 70 кв. м, подешевели на 10–15%».

РБК разобрался, какие факторы толкают цены вниз, какие, наоборот, вверх и насколько их влияние будет сильным в 2016 году.

Из-за чего цены снижаются

 

1. Осторожность покупателей

 

Как сообщил 28 декабря ВЦИОМ, доля «бедных» семей (тех, кому не хватает даже на еду, и тех, кому достаточно средств на еду, но покупка одежды недоступна) к настоящему моменту подскочила до 39%, вернувшись на уровень 2009 года. В начале октября центрпубликовал данные, согласно которым 29% россиян строили планы на приобретение жилья, однако из-за кризиса 10% россиян решили отложить покупку до лучших времен, а 7% — полностью отказаться.

 

Снижение покупательной способности привело к сокращению количества сделок с жильем: за девять месяцев 2015 года по всей России было зафиксировано 8,5 млн переходов прав собственности — на 1,5% меньше, чем за тот же период предыдущего года,сообщал Росреестр (учитывает продажи как на первичном, так и на вторичном рынках, пояснял РБК представитель службы). По Москве данные оказались еще хуже: в конце декабря глава управления Росреестра по Москве Игорь Майданов объяснял именно снижением покупательной способности сокращение числа сделок за 11 месяцев сразу на 5%.

 

Представитель компании «Мортон», одного из крупнейших строителей жилья в России, Игорь Ладычук рассказал, что за девять месяцев 2015-го он продал 346 тыс. кв. м против 380 тыс. за аналогичный период 2014-го, то есть примерно на 9% меньше. При этом количество контрактов выросло почти на те же 10%, так как «спрос смещается в сторону все более маленьких квартир», объяснил Ладычук.

 

Группа ЛСР, которая строит в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, за девять месяцев заключила на 41% меньше контрактов на продажу жилья, чем годом ранее. По оценке президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в среднем по рынку спрос на новостройки упал на 10–15% — на столько у компании сократилось число сделок. Пока падение еще некритично — продажи соответствуют уровню 2013-го, считает председатель совета директоров группы «Эталон» Вячеслав Заренков.

 

В регионах спрос упал больше, чем в столице: по оценке Macon Realty Group, количество сделок в Краснодарском крае снизилось в 2015-м сразу на 29%, в некоторых небольших городах наблюдалось падение вдвое.

 

2. Рекордная застройка

 

Ввод жилья по итогам 2015 года составит 70–75 млн кв. м против 83 млн в 2014-м, говорил в конце декабря глава Минстроя Михаил Мень. По данным Росстата, динамика все-таки положительная: за 11 месяцев рост объема поступившего на рынок нового жилья —​ 66,7 млн кв. м — составил 3,4% в сравнении с тем же периодом 2014-го.

 

К декабрю в Москве и Подмосковье объем предложения новостроек достиг максимума последних 25 лет, превысив 6 млн кв. м, констатирует директор департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Юлиан Гутман. Сегодня в продаже — примерно 4,6 млн кв. м в Подмосковье, 1,7 млн в Москве (+44,5% в сравнении с показателем годичной давности) и 0,5 млн в Новой Москве (-2,8%), подсчитали в «Миэль».

 

«Предложение жилья в Москве беспрецедентно огромно, а с учетом проектов, планирующихся на следующий год, будет еще больше», — подчеркивает Калюжнова. Так, уже сейчас запущено несколько крупных проектов по редевелопменту, например, территорий бывших завода «Серп и Молот» и ЗИЛа, промзон в Марьино и Грайвороново (к востоку от Москвы).

 

Рынок сегодня затоварен, избыток предложения наблюдается в большинстве крупных городов России, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Например, в Новосибирске за последние два года объем предложения вырос более чем вдвое, в Екатеринбурге — в два раза, в Петербурге и Ленинградской области — на 60–70%». В других городах-миллионниках, в том числе в Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске и Омске, годовой прирост предложения в части новостроек был не ниже 20–30%, добавляет Луценко.

 

3. Демпинг из-за бартера

 

В 2015-м подрядчики девелоперов стали чаще получать квартиры за выполненные работы в рамках взаимозачета, утверждает Сагирян из «РКС-Девелопмента». «Получив квартиры, они выставляют их на рынок с дисконтом в 15–25%», — объясняет он.

 

Такое бывает, но все же массовый характер не носит, считает Воронин из ФСК «Лидер»: «Чтобы не допустить демпинга, мы договариваемся с подрядчиками о реализации квартир через наше агентство недвижимости». «Крупным девелоперам такая схема, конечно, невыгодна, поэтому в Подмосковье она встречается лишь фрагментарно, но все еще часто — в регионах», — добавляет Лобжанидзе из «Бест-Новострой».

 

Примерно в 11% случаев на рынке жилья покупателем выступает юридическое лицо, в 2014-м было 9%, говорит руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. В целом примерно 3–4% покупок — это расчеты с подрядчиками, добавляет он: «Конечно, в кризис количество таких бартерных сделок увеличивается. Получив квартиру, подрядчик, конечно, может распорядиться ею по своему усмотрению, но многие продают недвижимость через отделы продаж самих девелоперов. Это своего рода форма кредитования».


Подробнее>>>



Все материалы Следующий материал