Для прессы

В Подмосковье ипотечный кредит берут в два раза чаще, чем в Москве

18.07.2013
Мнения о современном рынке ипотечного кредитования высказываются разные. Одни сводятся к тому, что для основной части населения банковский кредит является единственной и самой реальной возможностью решить вопрос с жильем. Другие – что наоборот, ипотека с ее нынешней средней процентной ставкой в 12,8% годовых является непосильной для большинства покупателей и даже семья, чей доход складывается из двух зарплат, постоянно откладывает планы о приобретении собственной квартиры. Безусловно, российской ипотеке далеко до, например, американской с ее средними ставкам в 2,6 – 3,5%, но даже при существующих условиях отечественный рынок можно охарактеризовать как активно развивающийся, а никак не стагнирующий. Объемы сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки ежегодно увеличиваются. Так, в 2012 году банки выдали в общей сложности 680 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 1 трлн. рублей.

По официальным данным «Росреестра» в Москве в 2011 году было выдано 24,7 тысяч ипотечных кредитов. В 2012 году эта цифра увеличилась до 31,9 тысяч, показав тем самым рост объемов ипотечных сделок в 29%. За первые четыре месяца текущего года зарегистрировано 9,8 тысяч случаев выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья, что на 9,6% больше, чем за аналогичный период 2012 года и на 48,6% выше, чем за январь – апрель 2011 года, кода рынок только начинал восстанавливаться после финансовых потрясений 2008-2009 гг.

Анализ объемов ипотечных сделок по сегментам рынка демонстрирует обратно пропорциональную зависимость: данный банковский продукт наиболее востребован в эконом- и комфорт-классе и по мере увеличения класса объекта число ипотечных покупателей заметно снижается.
1234.JPG

В самом бюджетном секторе рынка количество ипотечных сделок достигает 35-40%, тогда как в элитных жилых комплексах и проектах класса «de luxe» оно снижается до 7-10%. В первую очередь это закономерно связано с уровнем дохода целевой аудитории каждой из рассматриваемых групп, а так же с тем, что в элитном сегменте банки редко предлагают специальные ипотечные программы, и даже если у клиента возникает необходимость выплаты стоимости квартиры частями, он прибегает к рассрочке, о которой договаривается с продавцом напрямую, а у той доли покупателей жилья бизнес-класса, которые все же прибегают к помощи ипотечного кредита, его размер, в большинстве случаев, не превышает 25-30% от общей стоимости квартиры. Ипотечные деньги в этом случае не являются основными средствами и лишь восполняют недостающую часть, которую заемщик рассчитывает выплатить за несколько последующих лет.

Среди проектов эконом- и комфорт-класса основные объемы ипотечных сделок приходятся на комплексную застройку – микрорайоны и жилые комплексы, реализующиеся в несколько очередей.
12345.JPG
Как правило, уровень ипотечных сделок в 35-40% достигается уже на четвертый-пятый месяцы после старта продаж. К этому моменту на строительной площадке появляется максимальное количество техники, начинается активная фаза проекта, уже запущен сайт с онлайн-трансляциями со стройки и если покупатель видит непрерывную деятельность, то при условии подходящей цены и качественных характеристик новостройки, простой интерес с большой вероятностью переходит в конкретное решение о покупке, в том числе с оформлением ипотечного кредита. К этому же моменту заявки застройщика об аккредитации начинают одобряться банками, и у жилого комплекса появляется выбор линейки ипотечных предложений.

К примеру, первый корпус микрорайона «Новое Измайлово» вышел на рынок в сентябре 2011 года и доля ипотечных сделок в сентябре-декабре составляла 5,5%. В первом полугодии 2012 года доля покупателей, оформивших ипотеку, достигла 30,7%, а во втором полугодии – 38,1%. Второй корпус микрорайона, так как это был не проект «в чистом поле», а стройка с активной рекламой и хорошими темпами продаж, показал 19,6% ипотечных сделок уже на старте – в первом полугодии 2012 года, а начиная с июля 2012 г. банки кредитовали те же 38% покупателей.

На старте продаж стоимость жилья минимальна и клиенты с ограниченным бюджетом стремятся вложиться в приобретение квартиры до первых серьезных повышений. В соответствии с практикой продаж цена квартир от этапа котлована до полной готовности дома возрастает в среднем на 40 – 50%, и при условии покупки жилья в первые месяцы реализации разница в стоимости вполне может перекрыть расходы на предстоящий ремонт.

Поскольку уже несколько лет главной строительной площадкой столичного региона является не Москва, а область, то и число сделок с привлечением ипотечных средств здесь в разы больше, чем в Москве. В 2011 году на территории Московской области было выдано в 2,3 раза, а в 2012 году – в 1,9 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичные периоды в Москве. При этом и в Москве и в области число ипотечных сделок ежегодно увеличивается. По отношению к предыдущему году московский рынок ипотеки увеличился в 2012 году на 19,5%, а в области – на 0,6%. Столь ощутимую разницу можно объяснить тем, что областной рынок достаточно стабилен, он отличается широким выбором проектов в разных ценовых категориях, ежемесячно выходит сразу несколько новых предложений и выбор здесь есть всегда. Объемы ипотечных сделок здесь высокие, но стабильные. В Москве же ярко выражен дефицит квартир эконом-и комфорт-класса, с 2010 года многие проекты были заморожены и все единичные бюджетные проекты, появившиеся на рынке в конце 2011 и 2012 году пользуются повышенным спросом. К примеру, в жилом комплексе комфорт-класса M-House который начал строится в 4 кв. 2012 года на сегодняшний день продано уже порядка трети квартир, из них 16,3% – с помощью ипотеки.

Средний ипотечный заем зависит от стоимости приобретаемой квартиры и размера первоначального взноса. В Москве в эконом-классе сумма ипотечного кредита составляет в среднем от 4 до 5 млн. рублей. В области, из-за боле низких цен на жилье ниже и сами кредиты, здесь средняя сумма займа составляет от 2,5 до 3,5 млн. рублей. Понимая, что чем меньше первоначальный взнос и длительнее период, на который берется ипотека, тем выше переплата, покупатели стараются максимально оптимизировать затраты. Сегодня средний срок ипотечного кредита составляет не более 15-20 лет, а первоначальный взнос – не менее 25-30% от стоимости квартиры.

Цифры, приведенные выше, показывают, что прошедший 2012 год в сфере ипотечного кредитования демонстрировал более чем положительную динамику. Не смотря на то, что во втором полугодии 2012 годя ряд банков повысил процентные ставки на 0,5-1%, общие показатели года обошли даже предкризисный период. Банки в борьбе за клиента предлагают все более гибкие условия – снижают размер и вовсе отказываются от первоначального взноса, увеличивают число созаемщиков, упрощают процедуру выдачи кредита. Если в макроэкономике нас не ожидает существенных потрясений, то нынешний год продолжит положительные тенденции, заложенные в прошлом году. Количество лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, у нас не снижается и, возвращаясь к тому, с чего мы начали – ипотека все же действительно один из немногих доступных для покупателя инструментов, делающих собственную квартиру реальностью.

Справка об объекте:

Микрорайон «Новое Измайлово» располагается в 2 км от МКАД по шоссе Энтузиастов, на участке 35 га. Проектом предусмотрено строительство 10 монолитных корпусов с квартирами общей жилой площадью около 370 тыс. кв. м. В ходе реализации строительства будут возведены корпуса переменной этажности (12-25 этажей) с квартирами площадью от 37 до 114 кв. м. Уже готовы и введены в эксплуатацию 3-й, 4-й и 8-й корпуса. Корпус № 5 будет сдан в эксплуатацию в 2013 году. На первых этажах домов располагаются нежилые помещения. В рамках развития проекта предусмотрено строительство объектов социальной и торговой инфраструктуры. Квартиры в микрорайоне реализуются в полном соответствии с требованиями Федерального закона №214 «О долевом строительстве».

Справка о компании:

Финансово-строительная корпорация «Лидер» –девелоперская компания, входящая в число ведущих игроков рынка недвижимости. ФСК «Лидер» специализируется на реализации проектов в сфере жилой недвижимости: от комплексной застройки районов до строительства жилых домов по индивидуальным проектам. Общий объем жилья, сданного ФСК «Лидер» в 2012 году превышает 120 000 кв.м., что на 20% больше, чем в 2011 году. Годовой оборот компании в 2012 году по предварительным данным составил порядка 32 млрд.рублей. http://www.fsk-lider.ru


Все материалы Следующий материал
Распечатать страницу К началу страницы