Новости

Обзор рынка загородной недвижимости на Дмитровском направлении

01.08.2012

По итогам 1 квартала 2012 года в Московской области около 780 организованных коттеджных поселков предлагали различные форматы объектов загородной недвижимости. Основную долю предложения в них составляли земельные участки без подрядных обязательств. Доля таких проектов около 71% от общего числа поселков. Оставшаяся доля рынка приходится на поселки с готовыми и строящимися домами и распределяется между классической коттеджной застройкой (12%) и мультиформатными поселками, где представлено более одного типа жилья, например, коттеджи в сочетании с таунхаусами и многоквартирными домами (17%). Тенденцией последнего года является снижение доли участков, реализуемых без подряда, и увеличение доли организованных коттеджных поселков.


По состоянию на июль 2012 года 73% всех коттеджных и дачных поселков, существующих на рынке загородной недвижимости Подмосковья, представлено в сегменте эконом-класса (снижение за год составило около 3%). Доля поселков бизнес-класса, напротив, выросла за год на 4% и составила 21%.  Доля проектов в элит-классе составляет всего около 6 %. Новых поселков в элитном сегменте за 2011 год на рынок почти не выходило, это связано с сокращением числа свободных территорий на пользующихся наибольшей популярностью в этом сегменте Рублевском и Новорижском шоссе.

Наряду с вышеупомянутыми наиболее популярными направлениями есть и другие, привлекательные для клиентов вследствие более низких цен на недвижимость, транспортной доступности или развитой инфраструктуры. Так, северное направление отличается двумя очень существенными для размещения загородной недвижимости факторами: наличием множества водохранилищ, т.н. «большой воды», причем совсем рядом с МКАД, и уникальной для Подмосковья спортивной инфраструктуры – горнолыжных центров, что обусловлено рельефом территории. Добраться до загородных домов этого направления возможно по Дмитровскому шоссе; для некоторых поселков существуют альтернативные пути – по Ярославскому или Рогачевскому. С последнего имеется также достаточно удобный выезд и на Ленинградское шоссе.

На текущий момент Дмитровское шоссе входит в пятерку лидирующих направлений на рынке загородной недвижимости в Московской области по количеству реализуемых поселков, концентрируя около 9 % всего предложения загородной недвижимости (чуть менее 70 поселков). Первые места традиционно делят Новорижское и Рублевское шоссе (21 % и 20 % предложений соответственно), затем Киевское направление, в последние 5-6 лет уже традиционно растет роль Калужского шоссе (%) в связи с благоприятными природно-видовыми характеристиками, достаточно удобным сообщением с основной территорией Москвы.

 

По сравнению с Московской областью в целом, на Дмитровском направлении предлагается меньше участков в поселках без организованного подряда (44 % против 71 % по области), зато повышена доля проектов с классической коттеджной застройкой (42 % против областных 12 %). Роль проектов с таунхаусами и смешанной застройкой становится совсем незначительной. Такие проекты представляют собой альтернативу городской квартире, а покупатели данного типа жилья в большей степени ориентированы на ежедневные поездки в Москву. Однако несмотря на намеченную в ближайшем будущем реконструкцию (начало работ в 2012 году), Дмитровское шоссе является достаточно загруженной трассой, в особенности в ближнем радиусе (до 10 км от МКАД), что препятствует росту спроса на жилье подобного формата.

 

 

Если рассматривать проекты, реализуемые с подрядом, то чуть менее половины поселков (46%) сосредоточено в бизнес-сегменте. По сравнению с Подмосковьем в целом, роль поселков эконом-класса постепенно уменьшается, уступая бизнес- и элитному формату. Последние  тяготеют к уникальным для Подмосковья ландшафтам на фоне «большой воды». Роль Дмитровского направления как места для премиум-резиденций неуклонно возрастает в связи с истощением территорий для застройки на вышеупомянутых западных направлениях.

 

Распределение предложения в зависимости от расстояния от МКАД выглядит следующим образом: более 80% организованных коттеджных поселков, активно продвигаемых на рынке, расположены на расстоянии 10-50 км, чуть менее 3% непосредственно примыкают к МКАД, остальные находятся за 50-километровой чертой. Основная часть поселков сконцентрирована в зонах 20-30 и 40-50 км от МКАД. Здесь выходят на первый план основные факторы притяжения: «большая вода» Клязьминского, Пестовского и Икшинского водохранилищ в первой зоне и зимняя спортивная инфраструктура, обусловленная гористым рельефом отрогов Клинско-Дмитровской гряды, во второй.

 

Предложения элит-класса сосредоточены в основном на берегу и в окрестностях крупнейших водохранилищ (20-30 км от МКАД). Поселки эконом-класса впервые появляются на расстоянии 10-20 км, основная же масса предложений этого сегмента позиционируется как жилье для людей, предпочитающий активный отдых, и располагается на расстоянии 30-50 км, где главенствующим фактором является близость к горнолыжным курортам. Классический бизнес-класс распределен по зонам практически равномерно – его доля чуть меньше только в зоне 30-40 км (у «малой бетонки»).

 

Удаленность от МКАД играет роль и при выборе формата застройки поселка. Так, предложения в ближнем поясе (до 20 км) практически полностью представлены коттеджными поселками, тогда как участки без подряда предлагаются в более «экономных» сегментах, расположенных на большем расстоянии от Москвы. Особенно велика доля участков без подряда в «горнолыжном» 40-50-километровом поясе – 60 % всех предложений здесь приходится на них.

 

Разделение на зоны позволило выявить точки тяготения поселков различного формата. Примерно для 40 % предложений главным центром притяжения становится горнолыжная инфраструктура; еще для 25 % - «большая вода» многочисленных живописных водохранилищ. Шоссе, обеспечивающие дополнительную  транспортную доступность (Рогачевское и «малая бетонка»), становятся третьим важным фактором (23 % поселков). 

Цены на объекты в зависимости от сегмента предложения варьируются достаточно сильно. Так, коттедж эконом-класса на расстоянии 30-50 км площадью в 150-250 кв.м обойдется в 5-9 млн. руб.; бизнес-класса – в 12-25 млн. руб., а цены на элитную недвижимость начинаются от 30 млн. руб. Правда, площади коттеджей в этом случае будут составлять уже от 500 до 1000 кв. м. Земельные участки без подряда – гораздо более экономичный вариант. Стоимость 1 сотки земли на расстоянии 20-40 км от МКАД в среднем составляет 300-550 тыс. руб., а на большем удалении цена падает до 130-180 тыс. руб. за сотку. Впрочем, встречаются и участки со стоимостью 55 тыс. руб. (стоимость коммуникаций оплачивается отдельно) – правда, на расстоянии более 50 км от МКАД и не граничащие ни с водой, ни с лесом.

Стоит заметить, что поселки значительно различаются и по количеству реализуемых объектов. Самые масштабные проекты концентрируют до 400-500 объектов (домов, таунхаусов или участков) и чаще всего реализуются в формате смешанной застройки. В самом популярном на данном направлении виде застройки – коттеджной – лидерами по числу реализуемых объектов являются 3 проекта, идущие со значительным отрывом от остальных. Один из них – поселок «Новые Вешки» - непосредственно примыкает к Москве, а плюсом двух других – «Пестово» и «Vita Verde» - является близость к «большой воде».

Каждый из поселков имеет свою специфику. Так, Vita Verde застраивается только домами в итальянском стиле, даже улицы здесь имеют итальянские названия; «Пестово» воспроизводит атмосферу морского курорта; «Новые Вешки» являются примером совмещения городского образа вблизи столицы с загородной комфортабельностью. Все поселки достаточно высокой степени готовности. Половина домов в поселках уже заселены, а в новых очередях, которые находятся в процессе строительства, представлены также форматы менее дорогостоящего жилья. В Vita Verde это дуплексы на две семьи, в Пестово – проект «Пестово Life» с участками небольшой площади, в «Новых Вешках» – 4 малоэтажных многоквартирных дома.

Наиболее демократичной оказалась ценовая политика поселка Vita Verde. При этом поселок расположен в комфортной доступности от Пяловского водохранилища с развитой инфраструктурой - яхт-клубами, пляжами, ресторанами, - и полностью соответствует стандартам бизнес-класса.

Среди поселков встречаются и те, дома в которых не выставляются на продажу, а сдаются внаем. С одной стороны, это свидетельствует о низкой ликвидности недвижимости данного типа для продажи. С другой стороны, аренда подразумевает постоянное проживание, поэтому зачастую такие поселки отличаются лучшей транспортной доступностью. В качестве примера можно привести поселок «Forest Ville», расположенный в 20 км от МКАД. В нем реализуется 85 участков, часть из которых сдается в аренду. Цены на аренду коттеджа площадью 150 – 200 кв. м располагаются в диапазоне от 60 до 110 тыс. руб. в месяц.

Итак, были выделены основные особенности загородной недвижимости Дмитровского направления. В целом, тенденции увеличения его значимости, особенно в бизнес-сегменте, будут сохраняться, а уникальный ландшафт останется его неоспоримым преимуществом. В рамках программы г. Москвы «Развитие транспортной системы на 2012-2016 гг.» будет осуществлена реконструкция наиболее загруженного участка Дмитровского шоссе от МКАД в сторону области протяженностью более 5 км. Среди прочего планируется строительство 2-уровневой транспортной развязки на пересечении с Долгопрудненским шоссе (срок сдачи – 2013 г.), создание 3-уровневой развязки на МКАД и еще двух развязок - для связи с поселком Северный и деревней Грибки (всё – к 2014 г.). Таким образом, реконструкция Дмитровского шоссе, которая должна начаться в ближайшие месяцы, улучшит транспортную доступность и, несомненно, будет способствовать росту спроса на загородную недвижимость на этом уникальном для Подмосковья по степени концентрации рекреационных объектов направлении.



Все новости Следующая новость
Распечатать страницу К началу страницы
Свернуть