Интернет-портал о недвижимости "Realty-photo.ru". "Как проектируются посёлки" — СМИ о ФСК Лидер
Финансово-строительная корпорация
495 995 888 0
поиск недвижимости
ФСК "Лидер"
СМИ о нас
Почитать

Интернет-портал о недвижимости "Realty-photo.ru". "Как проектируются посёлки"

21.03.2011
Разница в подходах.

Строительный проект обычно создается по следующей схеме. Компания-застройщик заказывает архитектурному бюро разработку концепции, при этом предполагается предоставление фотореалистичных визуализаций, поэтажных планировок, чертежей фасадов и перечня отделочных материалов. Концепция дает представление об оптимальном делении участка и размещении объектов, позволяет определить баланс территорий, просчитать ресурсы и начать формирование технической документации. На следующем этапе выполняется проект планировки территории, который позже выносится на общественное слушание, проходит процедуру согласования и утверждения. Потом проводится рабочее проектирование. Полный комплекс работ с учетом получения документации занимает около года, на формирование концепции обычно отводится около месяца. Как отмечает Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, в компаниях, строящих поселки бизнес- и элиткласса, как правило, вопросы, связанные с проектом и архитектурой, курирует собственный главный архитектор. В компаниях, занимающихся экономсегментом, позиция главного архитектора выделяется довольно редко.

Весьма популярный в последнее время способ вызвать интерес публики - привлечение звездных российских или иностранных архитекторов. Хотя, как утверждает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», даже самое уважаемое имя само по себе еще не обеспечивает инвестиционную привлекательность. Например, над проектом КП BarvihaClub (Рублево-Успенское шоссе) работала мастерская Андрея Асадова, но, несмотря это, первая очередь продавалась с трудом в силу исключительно рыночных причин: это был первый элитный поселок таунхаусов. Сравнивая отечественных и западных архитекторов, И. Ануров отмечает, что по умению рассчитывать параметры здания, анализировать свойства материалов наши ничем не хуже. Основной плюс зарубежных школ состоит в том, что там лучше изучены потребности покупателей, поэтому дома получаются более удобными.

Извлечь максимум.

Прежде чем начинать работу над объектом, требуется проанализировать особенности земельного участка. По словам Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family, грамотный проект наиболее выгодно использует особенности ландшафта и эффективно скрывает негативное окружение. Если площадка имеет какие-то уникальные природные характеристики, например граничит с водоемом или лесом, возникает задача подчеркнуть достоинства - скажем, создать рекреационную или пляжную зону. Озеро или рощу часто делают основной фишкой проекта. Заросший пруд может превратиться в сеть декоративных каналов, а холмистый рельеф дает основания говорить об уникальных видовых характеристиках. Следующий значимый момент - количество зон общего пользования и предусмотренная инфраструктура. Чем обширнее коллективная территория, тем удобнее и комфортнее будет жизнь в поселке. С другой стороны коэффициент полезного использования земли (соотношение мест общего пользования и частных участков) - один из основных показателей эффективности проекта для девелопера. «Покупатель должен понимать, что широкие дороги, зеленые зоны, шумоизоляция общественных мест и прочие удобства - это финансовые обременения, которые существенно повышают стоимость участка, - объясняет Светлана Ильина, генеральный директор компании «НДМ-проект». - Задача архитекторов - максимально оптимизировать размещение домов и инфраструктуры без серьезного удорожания жилья».

Еще один важный нюанс отмечает Александр Дубовенко, директор по развитию компании Good wood: в дорогом поселке с качественной концепцией «начинка» должна быть соответствующей. Например, в бизнес-проекте недопустимы висящие провода, сети должны быть убраны в землю. Необходимо также соблюдать правильное соотношение цены участка и дома. После кризиса оно таково: не более 1/3 от стоимости контракта приходится на землю, остальное - на дом. Кроме того, комплекс должен быть правильно поделен на зоны. В элитной части располагаются участки побольше, причем недопустимо, чтобы они различались по стоимости более чем в четыре раза. Особенно тонкий момент - организация поселков у воды. «Здесь нужно сделать интересную и дорогую первую линию, не ущемив при этом интересы остальных жителей. Следует обеспечить удобный выход к воде для всех», - объясняет А. Дубовенко.

Обратить внимание.

На первых этапах развития загородного рынка зачастую давало себя знать отсутствие опыта у проектировщиков. Например, в масштабных поселках делался один выезд - он же въезд. В результате в часы пик образовывался затор. Другая распространенная ошибка десятилетней давности - возводить на небольших участках площадью 12-15 соток особняки в 500-600 «квадратов». Кроме того, ранее обычно использовалась линейная или квадратно-гнездовая посадка домов, так что люди, живущие напротив, были вынуждены заглядывать друг другу в окна. Сегодня архитекторы придерживаются преимущественно криволинейной трассировки улиц. С. Ильина советует при первом осмотре поселка оценить ширину дорог. По ее словам, если эта величина составляет менее 10 м, проект наверняка выполнен с нарушениями по прокладке и расположению сетей. Приобретая домовладение у реки или рядом с лесом, нужно уточнить, насколько выдержаны положения закона (особенно в береговой зоне), соблюдены ли существующие ограничения. Например, в соответствии со строительными нормами удаленность поселка от леса должна составлять не менее 15 м.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, перечисляет наиболее очевидные признаки проекта высокого уровня: ширина и качество дорог, удобное расположение общественных зон (в пешеходной доступности), грамотная изоляция «негативных» зон, в том числе шумных общественных мест, эффективная нарезка земли и посадка домов (минимальное количество сложных по форме участков, отсутствие вида «окна в окна»). Однако, отмечает С. Ильина, серьезные финансовые вложения в оформление территории (широкие улицы, масса зеленых зон, магазинов и общественных мест в шаговой доступности) - это прежде всего для дорогих поселков. В экономклассе все гораздо скромнее. Экономить без ущерба для качества позволяет лишь небольшой круг вопросов. «Удешевить проект может уменьшение суммарной площади дорог и проездов (это самая дорогая часть инженерной подготовки), оптимизация схем прокладки коммуникаций, применение современных материалов и оборудования для сетей (например, замена колодцев бесколодезной врезкой)», - поясняет С. Ильина.

Автор: Ирина Огурцова

Источник--->

все статьи
распечатать
к началу страницы
Нравится


перезвоните мне Закрыть
Объект
  • Скандинавский, Мытищинский район
  • Римский, Ленинский район
  • Сколковский, Одинцово
  • Новое Тушино, Красногорский район
  • Жилой дом Дыхание
  • Жилой квартал Поколение, Москва
  • Новое Измайлово-2, Балашиха
  • Западное Кунцево, Одинцовский район
  • Новое Измайлово, Балашиха
  • Лисицына/5
  • UP-квартал Олимп, г. Обнинск
  • Дом на Чижевского, г. Калуга
  • M-House, Москва
  • ЖК "Молодёжный", 5 корпус
  • ЖК "Молодежный", 31 корпус, г. Калуга
  • ЖК "Молодежный", 32 корпус, г. Калуга
  • ЖК "Молодежный", 34 корпус, г. Калуга
  • Светлановский, Санкт-Петербург
  • 18 корпус, г.Калуга
  • Гостиница Sheraton, г. Калуга
  • Комендантский, Санкт-Петербург
  • Московский, Санкт-Петербург
  • Столичный квартал, Геленджик
  • ТРК MARi
  • Посёлок "Vita-Verde", Дмитровское шоссе
  • ЖК "Дружба"
  • Земельные участки в поселке Vita Verde
  • Зодиак, Москва
отправить Имя E-mail Сообщение Телефон +7
отправить резюме Закрыть
+7
отправить Фамилия Желаемая позиция Прикрепить файл Телефон Имя Отчество
менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
выбрать