АИЖК планирует возродить в России доходные дома — СМИ о ФСК Лидер
Финансово-строительная корпорация
495 995 888 0
поиск недвижимости
ФСК "Лидер"
СМИ о нас
Почитать

АИЖК планирует возродить в России доходные дома

20.04.2016

Девелоперы считают бизнес малорентабельным, но готовы строить жилье для аренды, если не будет спроса со стороны покупателей.

Строительство современных домов, все квартиры в которых предназначены для сдачи внаем, сдерживается низкой доходностью. При использовании кредитных средств она становится вовсе отрицательной, рассказывает директор департамента жилой недвижимости Colliers Int. Екатерина Фонарева. «Сегодня в этом бизнесе сложно что-то прогнозировать. А значит, есть проблемы с получением кредита на реализацию такого проекта, с последующей передачей построенного объекта под залог, с продажей доходного дома как «готового бизнеса», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Что предлагает АИЖК

Единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК – взялся реформировать непрозрачный по сей день сектор. Попытка далеко не первая в постперестроечной России, но в ведомстве настроены серьезно. Одна из целей – создать «инновационный рынок арендного жилья», который позволит решить жилищные вопросы граждан, не имеющих возможности приобрести собственную квартиру. АИЖК собирается разработать механизм привлечения в такие проекты внешних инвесторов.

Для этого АИЖК организует управляющую компанию, привлечет инвесторов и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа строящегося жилья у застройщиков. Кроме того, подберет проект с перспективами сбыта наемного жилья, обеспечит контроль и поддержку строительства, выступит гарантом строительных рисков – таков план. АИЖК выступит координатором сторон, а также соинвестором. Паи фондов под управлением ООО «УК АИЖК» будут предложены широкому кругу институциональных и розничных инвесторов, в том числе с использованием каналов продаж различных коммерческих банков в регионах, сообщили в АИЖК.

«Чтобы инструмент получился, нужно начать в Москве», – рассказывает гендиректор АИЖК Александр Плутник (впрочем, опыты ранее ставили в Омске, Калуге. – «Ведомости»). По его словам, изначально агентство планировало купить в столице уже готовое жилье – либо подъезд, либо дом целиком. Но не нашли предложения. «Мы вышли на московский рынок и не нашли ничего!» – говорит он. Поэтому сейчас АИЖК смотрит проекты, которые будут сданы через год-два, ведет переговоры с застройщиками. Например, недавно «Интеко» сообщила, что в партнерстве с АИЖК планирует выделить часть объектов в своих новостройках в Москве (например, апартаменты в комплексе «Лайнер» на Ходынском поле) и Ростове-на-Дону под формат арендного жилья. По словам гендиректора агентства недвижимости «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексея Болдина, в программу войдет около 10 000 кв. м, начать сдавать в аренду квартиры планируется в конце 2016 – начале 2017 г. (цитата по «РИА Новости»). По словам Плутника, горизонт окупаемости проектов – около 10 лет.

Другим механизмом станет выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного арендного жилья. Предполагается, что банк, выдавший кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем выкупа будет определяться размером госфинансирования (субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АИЖК на эти цели, а также спросом со стороны инвесторов на ценные бумаги.

Только один владелец

Согласно Жилищному кодексу под доходными домами (наемными) подразумеваются здания, которые полностью (или все помещения в которых) принадлежат на праве собственности одному лицу, рассказывает старший юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Елена Тихонова. Понятие «здание» в законе не прописано, однако под ним понимается не «коробка», а дом целиком, т. е. если здание принадлежит одному лицу, а все помещения в нем – другому, такой дом не может быть признан наемным, продолжает Тихонова. Если застройщик сдает нераспроданные квартиры в доме через свою управляющую компанию, дом не может претендовать на статус наемного. По ЖК существует пять критериев, которым должен отвечать дом для признания его наемным: объект / все помещения в нем находятся в собственности; право собственности принадлежит одному лицу; жилых помещений (квартир) должно быть несколько; цель использования – только предоставление гражданам для проживания; помещения могут предоставляться только по договорам найма жилых помещений (или социального использования).

В Москве уже была попытка создать доходный дом в постсоветский период: департамент инвестиционных программ строительства города построил такой в Большом Николоворобьинском переулке еще в 2002 г. Квартиры сдавались по довольно высокой относительно средних ставок цене. Тогдашние городские власти сообщали, что в случае успеха эксперимент будет продолжен. Однако опыт так и не был растиражирован, а новые власти Москвы вовсе распродали всю недвижимость в доме.

Прочитать полный текст

Для развития рынка наемного жилья АИЖК планирует проработать механизмы повышения экономической эффективности таких проектов с помощью налоговых льгот или грантов. Например, предоставив налоговые льготы для выравнивания ставки налога на имущество для юридических лиц и граждан, сдающих избыточные жилые помещения внаем.

Управляющий партнер Blackwood Мария Котова надеется, что мероприятия мирового уровня, такие как Олимпийские игры, чемпионаты мира, международные выставки и симпозиумы (и непременно – налоговые льготы), поработают стимуляторами спроса на цивилизованную аренду и ответственное пользование съемным жильем.

Построил – продал

Сейчас девелоперы при прочих равных делают выбор в пользу продажи квадратных метров, говорит Котова. Если на участке можно построить жилье, то его продажи, особенно в строящихся домах, принесут намного больше прибыли, чем сдача в аренду после завершения проекта с чистовой отделкой квартир, объясняет Алтухов. Концепция такова: построить – продать – вложить деньги в новые проекты. Доходность бизнеса тех компаний, которые специализируются на сдаче площадей в аренду, будет в лучшем случае сопоставима со сдачей в аренду коммерческих площадей, продолжает Алтухов. Например, инвестиционная стоимость 1 кв. м квартиры с отделкой в ближнем Подмосковье – не меньше 80 000 руб. Сдаваться этот «условный метр» будет примерно за 10 000 руб. в год. В среднем в торговом центре инвестиционная стоимость арендного метра сопоставима, но средняя ставка аренды – около 12 000 руб. за 1 кв. м в год.

В то же время у девелопера возникнет больше трудностей, перечисляет Алтухов: придется иметь дело с физическими лицами, которые менее ответственно подходят к соблюдению условий договора, и тратить время и средства на чистовую отделку квартир. Арендаторов в многоквартирных домах намного больше, чем в среднем торговом центре, а значит, больше расходы по организации бизнеса и управлению им.

все статьи
распечатать
к началу страницы
Нравится


перезвоните мне Закрыть
Объект
  • Скандинавский, Мытищинский район
  • Римский, Ленинский район
  • Сколковский, Одинцово
  • Новое Тушино, Красногорский район
  • Жилой дом Дыхание
  • Жилой квартал Поколение, Москва
  • Новое Измайлово-2, Балашиха
  • Западное Кунцево, Одинцовский район
  • Новое Измайлово, Балашиха
  • Лисицына/5
  • UP-квартал Олимп, г. Обнинск
  • Дом на Чижевского, г. Калуга
  • M-House, Москва
  • ЖК "Молодёжный", 5 корпус
  • ЖК "Молодежный", 31 корпус, г. Калуга
  • ЖК "Молодежный", 32 корпус, г. Калуга
  • ЖК "Молодежный", 34 корпус, г. Калуга
  • Светлановский, Санкт-Петербург
  • 18 корпус, г.Калуга
  • Гостиница Sheraton, г. Калуга
  • Комендантский, Санкт-Петербург
  • Московский, Санкт-Петербург
  • Столичный квартал, Геленджик
  • ТРК MARi
  • Посёлок "Vita-Verde", Дмитровское шоссе
  • ЖК "Дружба"
  • Земельные участки в поселке Vita Verde
  • Зодиак, Москва
отправить Имя E-mail Сообщение Телефон +7
отправить резюме Закрыть
+7
отправить Фамилия Желаемая позиция Прикрепить файл Телефон Имя Отчество
менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
  • менеджер
выбрать